마곡지구 17단지 조감도. SH 제공

서울 강서구 마곡동에 들어서는 ‘반값 아파트’인 마곡지구 17단지가 16일 일반공급 청약 접수를 받는다. 토지를 제외한 건물만 분양받는 ‘토지임대부’ 방식으로 서울에서도 전용 59㎡를 3억 원대에 분양받을 수 있어 청년, 신혼부부 등을 대상으로 한 특별공급에서는 70대1에 육박하는 경쟁률을 나타내기도 했다. 앞으로 정부가 이 같은 분양 방식을 더욱 확대할 가능성이 높아 실수요자들의 관심이 높아지고 있다.

● 14년만에 나온 ‘반값 아파트’

15일 서울주택도시공사(SH)에 따르면 ‘토지임대부 분양주택’인 마곡지구 17단지는 지난달 27일 입주자모집공고를 내고 청약 일정을 진행하고 있다. 10~13일 사전청약 당첨자 청약 접수, 특별공급 청약 등을 받았고 16일 일반을 대상으로 청약 접수를 받는다.

이 단지는 2012년 강남구 자곡동 강남브리즈힐 이후 14년 만에 나온 서울 내 토지임대부 아파트다. 10개 동(지하 2층 ~ 지상 16층), 577채 규모로 올해 8월 입주를 앞뒀다. 사전청약을 제외한 물량은 234채로 특별공급 162채, 일반공급 72채(사전청약 취소분 28채 포함)로 나뉜다.

땅은 공공이 소유한 채로 건물만 분양해 분양가가 대폭 낮아졌다. 전용 59㎡(최고가 기준)는 3억4000만 원, 84㎡은 4억5000만 원이다. 정책 대출인 ‘디딤돌대출’도 받을 수 있지만, 담보인정비율(LTV) 한도는 기존(70%) 대비 낮은 최고 60%를 적용받을 것으로 보인다.

공공이 소유한 땅에 대해서는 매달 토지 임대료를 내야 해 사실상 ‘반전세’라는 지적도 나온다. 예를 들어 전용 59㎡는 매달 최대 66만3900원을 내야 한다. 월 임대료의 최대 60%까지는 보증금으로 전환할 수 있는데, 이 경우 보증금은 2억1900만 원, 임대료는 26만5560원이 된다. 결국 분양가에 보증금을 더한 총 5억5900만 원을 내고, 매달 월세를 추가로 내는 셈이다. 인근 민간 아파트인 ‘마곡13단지힐스테이트마스터’의 동일 평형 반전세 시세는 보증금 6억 원에 월세 50만 원 선이다.

● 5년 실거주 등 의무 지켜야

12, 13일 청년, 신혼부부 등을 대상으로 진행한 특별공급에서는 162채 모집에 1만998명이 지원하며 평균 경쟁률이 67.9대1로 집계됐다. 2023년 사전청약 경쟁률인 53대1보다 높다. 이 때문에 일반공급 당첨 기준도 사전청약 하한선(2376만 원·19년 10개월간 최대 납입 인정액 저축)보다 높아질 것이라는 관측이 나온다.

5년간 실거주 및 10년 전매제한 의무가 있다. 의무 기간을 채운 뒤에는 전세를 놓거나 매매해서 시세차익을 볼 수 있다. 실제로 토지임대부 주택인 강남브리즈힐은 2012년 11월 전용 84㎡ 분양가가 2억2230만 원이었지만 지난해 12월 12억3000만 원에 매매됐다. 13년 만에 453%가 오른 것.

이 때문에 일각에서는 당첨자가 모든 시세차익을 가져가는 현 방식을 바꿔야 한다는 지적도 내놓는다. 최경호 주거중립성연구소 소장은 “공공이 시세보다 낮게 매수해 다시 저렴하게 매매, 임대하는 등 더 많은 사람이 혜택을 보도록 하는 방안을 고려해야 한다”고 지적했다.

현 정부가 공공 주도 주택 공급에 방점을 찍은 만큼 앞으로도 이 같은 유형의 공공분양은 계속 이어질 것으로 보인다. 서울 강동구 강일동 고덕강일3단지에서는 토지임대부, 경기 수원시 광교신도시A17블록에서는 주택을 20~30년에 분할 취득하는 ‘지분적립형’ 주택 분양이 예고돼 있다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “토지임대부 주택은 자산으로서의 가치는 차치하더라도 전월세 시장 안정에 도움이 될 것”이라고 평가했다.

이축복 기자 bless@donga.com

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