"일찍이 운동선수보다, 다른 분야에서 경쟁력을 만들겠다고 다짐했어요. 재학 시절부터 어떤 산업이 오래 살아남을 수 있을까 고민했고, 부동산 시장에 관심을 갖게 됐죠."
법원경매 시장은 시장 가격과 실제 거래 가격의 차이를 현실적으로 보여주는 곳이다. 뜨거운 경매 현장을 경험하면서 자연스럽게 부동산의 구조와 리스크를 익혔다. 법원경매 컨설턴트로 활동하면서 배운 부동산의 본질은 '가격'보다, '권리와 구조의 이해'다. 등기와 권리관계, 채권 구조를 제대로 알지 못하면, 의사결정 자체가 틀어진다는 걸 목격했다. 이후 법무법인 부동산팀에서 법원경매와 상업용 부동산 업무를 맡으면서 시행, 금융, 분양, 투자 구조를 몸에 새겼다. 그 과정에서 깨달은 건 부동산 시장이 여전히 정보 비대칭이 심각하다는 점이었다. 조 대표는 법무법인에서 안정적인 커리어를 이어갔지만, 지식산업센터 시장을 보면서 의문이 계속 들었다. 시장엔 경험 전문가가 넘치는데 이를 설명할 데이터와 플랫폼은 전무했다.
"지식산업센터는 빠르게 성장 중인 산업용 부동산이에요. 그런데 투자자나 기업 입장에서 보면 가격 정보, 거래 정보, 공급 정보가 객관적으로 정리된 곳이 거의 없었어요."
그래서 이 시장을 데이터 기반으로 정리하는 플랫폼이 필요하다고 판단했다. 공공기관에 정보공개 청구로 하나하나 데이터를 모으고 산업단지공단을 직접 방문해 자료를 수집했다. 그렇게 축적한 데이터를 분석하고 가공해 지식산업센터114 플랫폼을 론칭했다. 사실 처음부터 플랫폼 사업을 목표로 한 건 아니었다. 지인 요청으로 법무법인과 겸업으로 지식산업센터 분양 현장을 경험하게 됐는데, 그 과정에서 시장의 구조적인 문제를 체감했다. 현장은 정보가 항상 부족했고, 과장된 왜곡 정보도 많았다. 심지어 바로 인근 단지와 가격 비교조차 어려운 경우도 잦았다. 그는 "극단적인 정보 비대칭 구조를 데이터로 해결해 보자는 생각이 알이파트너의 출발점"이라고 회고했다.
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2020년 국내 최초로 지식산업센터 실거래가 무료 서비스를 시작했다. 당시만 해도 지식산업센터 거래 정보는 영업사원 아니면 중개업소 둘 중 하나에 의존하는 상황이었다. 이 구조를 깨야 한다고 생각했다. 조 대표는 "초기에는 내부에서 유료 서비스로 시작해야 하는 거 아니냐는 의견이 많았다"면서, "하지만 플랫폼이 시장에서 신뢰를 얻으려면 데이터를 먼저 공개해야 한다고 판단했다"고 회상했다.
서비스를 시작한 이후 예상보다 큰 고객 반응이 나왔다. 한편으론 업계 반발도 적지 않았다. 하지만 시장이 투명해지는 과정에서는 이런 변화가 불가피했다는 판단이다. 실거래가 데이터 구축은 데이터 바우처 사업을 통해 등기 데이터를 확보하면서 시작됐다. 다만 공급된 데이터를 그대로 쓰는 게 아니라 직접 분석하고 정제하는 많은 과정을 거쳐 서비스가 만들어졌다.
"무료 서비스 전략은 단기 수익보다 시장 신뢰를 구축하는 전략이었어요. 데이터 공개 이후 플랫폼 방문자와 문의도 크게 늘었고, 금융기관, 시행사, 공공기관에서도 데이터를 쓰기 시작했죠."
알이파트너는 지식산업센터에 특화된 부동산 데이터 플랫폼이다. 실거래가 데이터, 신규 분양 정보, 매매·임대 매물 정보, 지역별 공급·거래 분석 데이터를 수집하고 분석한다. 그리고 직접 확인하고, 검증한 데이터만 공개한다는 원칙을 갖고 있다. 공공데이터뿐 아니라 산업단지공단, 국토교통부, 등기정보광장 등의 자료를 교차 검증해 데이터 오류를 찾아내며 신뢰도를 높이고 있다. 일반 부동산 플랫폼과의 차이는 공공과 민간 데이터를 결합한 구조다. 시행사와 분양대행사, 영업 현장의 정보와 공공 데이터를 함께 분석해 시장을 설명하는 게 알이파트너의 특징이다. 알이파트너는 플랫폼 사업과 함께 금융기관, 공공기관, 컨설팅 회사와 PM 업무도 수행한다. 특히 온·오프라인 데이터를 기반으로 한 사업성 분석 업무에 집중하고 있다.
수익 모델은 크게 세 가지다. 금융기관·시행사 대상 PM 및 컨설팅 및 기업·기관 대상 데이터 분석 서비스, 플랫폼 기반 매칭 서비스 및 중개다. 2018년 설립 이후 초기엔 분양 매칭과 중개를 통해 수익이 났다. 다만 지식산업센터 시장이 과열되던 시기엔 오히려 플랫폼 활용도가 떨어지는 현상도 있었다.
"현재 플랫폼 자체 수익은 제한적이지만, 2026년을 큰 전환점으로 보고 있어요."
최근 지식산업센터 시장은 몇 가지 큰 변화를 겪고 있다. 첫째는 공급 증가 이후 시장의 구조적인 조정이 진행되고 있다는 점이다. 둘째는 금융기관의 대출 심사가 보수적으로 바뀌었다는 점이다. 마지막으론 투자 중심 시장에서 실수요 중심 시장으로 이동하고 있다는 것이다. 조 대표는 "이게 오히려 시장이 정상화되는 과정"이라고 본다.
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"코로나 이후 업무 공간 개념이 바뀌었지만, 지식산업센터는 제조업, IT 기업, 스타트업 등 다양한 기업의 수요가 여전히 있어요. 현재의 어려움은 수요 감소가 아니라, 짧은 기간 동안 공급이 과도하게 늘어난 영향이 더 크다고 봐요."
그는 "시장이 재편되는 과정을 거치면 장기적으론 안정될 가능성이 높다"고 본다. 지식산업센터는 도시형 산업 인프라라는 측면에서 여전히 성장 가능성이 있는 시장이라고 판단한다.
알이파트너는 '지식산업센터 시장을 가장 잘 설명하는 데이터 플랫폼'이 되는 게 목표다.
"지식산업센터는 여전히 시장 데이터가 충분히 공개되지 않은 영역이에요. 데이터를 체계적으로 축적하고 분석해, 투자자와 기업이 보다 합리적인 의사결정을 할 수 있도록 돕는 플랫폼이 되고 싶어요."
알이파트너가 집중하는 과제는 지식산업센터 시장의 구조 변화에 대응하는 새로운 솔루션 개발이다. 연내, 그동안 축적한 데이터와 현장 경험을 기반으로 의미 있는 결과를 얻는 게 목표다.
데이터로 부동산 시장을 투명하게 만들겠다는 창업가의 집념이, 프롭테크 시장을 어떻게 바꿔놓을지 주목된다.
문지형 스타트업 기자단 jack@rsquare.co.kr
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