서울 아파트 공시가격 상승에 따른 보유세 부담과 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시점이 다가오면서 매도 압력이 커지고 있는 가운데 18일 오후 서울 강남구의 한 부동산에 급매 안내문이 붙어 있다. 뉴스1

서울 아파트 시장이 ‘강남 하락, 비강남 상승’이라는 뚜렷한 디커플링(탈동조화) 현상에 직면했다. 공공과 민간 통계 모두 강남권의 하락세를 공식화했지만, 시장의 뜨거운 열기를 반영하는 상승률 수치에서는 무려 6배 가까운 격차를 보였다.

◆ “강남의 시대 가고, 외곽의 역습 시작됐다”

19일 한국부동산원과 KB부동산이 발표한 ‘3월 3주 주간 아파트 가격 동향’에 따르면, 양 기관 모두 강남권의 하락세를 이번 주 시장의 핵심 키워드로 꼽았다.

강남구 아파트값은 KB 기준 -0.16%, 부동산원 기준 -0.13% 하락하며 3주 연속 마이너스 늪에 빠졌다. 반면 성북구(KB 0.61%·부동산원 0.20%)와 노원구(KB 0.60%·부동산원 0.18%) 등 중저가 단지가 밀집한 지역은 역세권 신축을 중심으로 상승세를 이어갔다. “고가 아파트는 지고, 실속형 아파트는 뜨는” 장세가 확인된 셈이다.

◆ “미지근한 0.05% vs 뜨거운 0.31%”... 통계 온도 차

방향은 같았지만 속도감은 천지차이다. 서울 전체 매매가격 상승률을 두고 한국부동산원은 0.05%라는 보수적인 수치를 내놓은 반면, KB부동산은 이보다 6배 높은 0.31%를 기록했다고 발표했다.

이러한 격차는 경기 지역에서 더 두드러진다. 이번 주 최고 상승 지역인 안양 동안구의 경우, KB는 0.83%라는 폭등 수준의 수치를 제시했으나 부동산원은 0.40%로 절반 수준만 반영했다. 민간 지표(KB)는 현장의 ‘호가’와 ‘기대감’을 즉각 반영하는 반면, 공공 지표(부동산원)는 확정된 ‘실거래’ 위주로 엄격하게 산정하기 때문에 발생하는 현상이다.

제미나이 AI를 이용해 생성한 인포그래픽.

◆ “지표는 올라도 심리는 꽁꽁”... 재건축 선도지구가 향후 향방

통계상으로는 상승세가 이어지고 있지만, 현장의 ‘팔자’ 목소리는 여전히 높다. KB가 집계한 서울 매수우위지수는 63.6으로, 기준점인 100에 한참 못 미친다. 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 훨씬 많다는 뜻이다.

향후 시장의 가늠자는 안양 동안구 등에서 나타나는 ‘재건축 선도지구’ 효과가 서울 전역으로 확산될지 여부다.

부동산 전문가는 “통계상 상승률 차이가 큰 시기일수록 실수요자는 보수적인 부동산원 수치와 현장 분위기를 반영한 KB 수치를 동시에 살펴야 한다”라며 “강남권의 하락세가 서울 전체의 심리 위축으로 번질지, 아니면 비강남권의 ‘갭 메우기’가 계속될지가 관건”이라고 제언했다.

양다훈 기자 yangbs@segye.com

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