부동산원은 기하평균, 국토부는 총액변동 기준
삼성전자가 코스피 지수 이끄는 것처럼…
비싼 집 많이 오르면 총액변동 상승률 높아
8.98% vs 18.67%
국토교통부가 올해 1월1일 기준으로 산정해 지난 17일 발표한 서울 공동주택(아파트·연립·다세대)의 평균 공시가격(안) 상승률은 18.67%입니다. 반면 한국부동산원이 올해 초 발표한 서울 아파트 매매가격지수의 작년 누적 상승률은 8.98%입니다.
공시가격 변동률이 국토부 산하기관인 부동산원의 데이터와 큰 차이가 나죠. 게다가 서울의 공시가격 상승률은 2007년(28.42%), 2021년(19.89%) 이후 세 번째로 높은 까닭에 의아하다는 반응이 나옵니다. 전국 평균(9.16%)보다 높게 상승한 시·도는 서울이 유일하며, 서울을 제외한 지역의 가격 변동률은 3.37%입니다.
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자치구별로도 부동산원 데이터상 서울 강남구 집값 상승률은 지난해 14.67%, 송파는 22.52%, 서초 15.26%, 용산 13.26%, 성동 18.75%인데요. 그런데 공시가격 상승률은 강남 26.05%, 송파 25.49%, 서초 22.07%, 용산 23.63%, 성동 29.04%였습니다.
시세보다 공시가격의 변화가 극심한 것 아니냐는 반응이 자연스럽게 나오는 배경이죠. 부동산원 데이터 대비 공시가격 상승률 순위가 역전되는 자치구도 있었습니다. 대표적으로 강남 3구(강남·서초·송파) 가운데 송파는 강남보다 집값 상승률이 높았는데, 공시가격 상승률은 강남이 높았거든요.
국토부는 지난 18일 이와 관련한 브리핑에서 "산정 방식이 완전히 다르다"고 설명했는데요. 부동산원은 '기하평균'이란 방식을 사용하고, 국토부는 1585만가구 '총액 변화를 연동(이하 총액변동)'하는 방식으로 계산한다고 합니다. 두 방식은 도대체 어떻게 다른 것일까요.
계산식 넣어보니…국토부 방식 '고가 주택 영향 크다'
국토부 상대로 추가 질의를 통해 계산 방식을 듣고, 도식적인 사례를 적용해봤습니다.
예를 들어 10억원짜리 집이 4채, 100억원짜리 집이 1채가 있다고 치죠. 10억짜리 집은 1억원씩 올랐고, 100억원짜리 집은 110억원이 됐다고 하면 기하평균 방식과 총액 변동을 토대로 계산하는 방식 모두 상승률은 똑같습니다.
참고 ☞ 기하(geometric)평균은 인구증가나 물가상승률 등 데이터의 평균적 변화를 파악할 때 사용하는 방식으로 산술평균 대비 극단적 사례의 영향을 덜 받는 특징이 있다. 시험을 치른 뒤 여러 과목의 평균을 구할 때 특정 과목의 변수 탓에 평균의 함정에 빠지게 되는 것을 막을 수 있다. 특히 수익률을 계산할 때 정확한 해석을 할 수 있게 해준다. 내가 가진 주식(100원) 가격이 오늘 100% 오른 뒤(200원) 내일 -50%가 됐을 때(100원) 산술평균으로 계산하면 (2+0.5)/2=1.25로 25%씩 번 것처럼 보이지만, 기하평균으로 계산하면 제자리라는 사실을 알게 된다. 여러 개의 수를 연속으로 곱해 그 개수의 거듭제곱근으로 구한다.
기하평균 계산식은 집이 5채이므로 5제곱근을 사용하고, 배수도 5채 모두 1.1을 적용해 모두 곱합니다. 계산식은 5√1.1x1.1x1.1x1.1x1.1이고요. 그러면 값은 1.1이 나오고 전체 평균 상승률은 10%가 됩니다.
총액변동 방식은 좀 더 간단합니다. 기존금액의 합을 분모로 하고 변동된 금액 합을 분자로 두고 계산하는데요. 역시 10%가 나옵니다.
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그런데 비싼 집이 더 올랐을 때 숫자는 확 달라집니다. 10억짜리 집 4채의 상승폭은 똑같고, 100억짜리 집이 20억원 올랐다고 칠까요. 그러면 기하평균으로 계산하면 5√1.1x1.1x1.1x1.1x1.2=11.93%입니다.
총액변동으로 하면 기존 금액 140을 분모로, 변동된 금액 11x4+120=164은 분자가 됩니다. 164÷140=17.14%네요.
국토부 관계자는 "공시가격은 고가 주택이 많이 올랐을 때 더 많이 변동되는 측면이 있다"며 "격차가 크다면 그만큼 고가 주택이 많이 올랐다고 보면 된다"고 했습니다.
알겠는데…공시가 산정 아쉬운 점도
다시 말해 기하평균 방식으로 계산하면 각 집을 동일한 가치로 평가해 집들의 평균적인 상승 흐름을 보여주는 반면, 총액 변동 방식은 비싼 집에 그만큼 가중치가 있으므로 이들이 상승률에 미치는 영향이 크다는 점에서 전체 자산의 성장을 보여줄 수 있습니다.
주식으로 예를 들면 주당 1000원 이하 동전주의 변동성이 아무리 극심해도 증권시장 전체에 미치는 영향이 크지 않는 반면, 삼성전자 같은 대형 종목이 크게 오르면 코스피 지수가 요동치는 이치와 비슷하다고 할 수 있겠습니다. 코스피 지수의 산정 방식이 시가총액 변동을 반영하는 방식이라서죠.
물론 계산방식을 떠나 부동산원 데이터와 국토부 공시가격을 완전히 동일 선상에 놓고 비교하는 것은 곤란한 측면도 있습니다. 올해 공시가격은 공동주택(아파트·연립·다세대) 약 1585만가구를 대상으로 조사한 것인데요.
반면 부동산원 데이터는 아파트, 연립, 단독주택 등의 표본을 기반으로 하며, 연립주택에 다세대주택을 포함하고, 단독주택은 다가구주택을 포함합니다. 작년 서울의 '주택종합 매매가격지수' 변동률은 7.07%였고, 아파트만 따졌을 때 8.98%였죠. 공동주택 공시가격 변동률이 집값 변동률이 더 낮은 연립·다세대를 포함했음에도 불구하고 훨씬 높은 걸 알 수 있습니다.
따지고 보면 공시가격 '상승률'은 경향을 보여주는 숫자에 불과합니다. 실질적으로는 공시가격 상승에 따른 세 부담 증가가 문제일 것입니다. 그러니 세금 부담이 늘어나게 될 주택 보유자들은 알려졌던 통계보다 훨씬 더 높은 공시가격 상승률에 반발, 다시 말해 조세 저항을 할 수 있습니다. 이의신청이 늘어나거나 행정 소송 등이 많아질 수 있단 얘깁니다.
국토부는 작년부터 공동주택 층·향에 따른 가격 차이를 공시가격 산정에 적용하는 등 세밀함을 더하고는 있으나, 조망·소음 관련해선 정량적 가치를 환산하기 어렵다는 판단을 내리고 있는데요.
구체적 산정 방식은 공개되지 않았고, 제도 자체의 개선방안에 대해선 "검토해보겠다"면서도 시원한 답을 내놓지 않았습니다. 1989년부터 계속된 계산 방식을 갑자기 바꾸는 것은 쉽지 않다는 설명도 내놨습니다.
국토부 관계자는 "실거래가격과 감정평가기법을 활용해 대표적인 값을 시세로 정하고 거기에 69%를 곱한 것이 공시가격"이라면서도 "상세한 계산 방식은 내부에서만 공유하고 있다"고 했습니다.
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