서울 강동구 자가에서 거주하다 2년 전 직장 문제로 수원으로 이사해 전세로 살고 있는 A씨는 18일 올해 공동주택 공시가격를 확인한 후 깜짝 놀랐다. 지난해 9억 2100만 원으로 책정됐던 공시가격이 올해 12억 6700만으로 3억 4600만원, 37.6%나 껑충 뛴 것이다. A씨는 “지난해 집값이 많이 올랐다고 듣긴 했지만 서울에 집 한 채 가졌을 뿐인데 종합부동산세 과세 대상인 ‘고가 주택 보유자’라니 당황스럽다”며 “소유한 집은 반전세로 임대해 월세 수익이 조금 있는데 이제부터 임대수익도 과세가 된다고 하니 세금이 얼마나 오를 지 걱정”이라고 말했다.

전날 국토교통부가 발표한 올해 서울 공동주택 공시가격이 지난해 대비 18.67%나 급등하면서 세 부담 공포가 빠르게 번지고 있다. 특히 서울 1주택자 중 보유 주택은 임대를 주고 다른 지역에서 거주하던 ‘비거주 1주택자’의 경우 단숨에 ‘12억 문턱’을 넘은 공시가격을 보고 당황하는 기색이 역력하다. 공시가 12억 원은 종부세 과세의 기준이자 1주택 월세 과세의 기준으로, 이 금액을 넘을 경우 세금 규모가 완전히 바뀌기 때문이다.

실제 서울경제신문이 이점옥 신한프리미어패스파인더 자산관리컨설팅부 팀장(세무사)에 의뢰해 올해 공시가 12억 원을 넘어선 주요 지역 아파트의 세금을 시뮬레이션한 결과 월세 수익이 높은 비거주 1주택자는 재산세·종부세·임대소득세 등 ‘세금 3종’에 대한 추가 부담이 최소 200만 원은 넘어설 것으로 보인다. 재산세가 과세표준 상승으로 100만 원 가까이 늘어나는 가운데 월세 수입 전액이 과세 대상이 되면서 100만~200만 원 규모의 종합소득세가 과세될 수 있어서다.


일례로 강동구 고덕아르테온 전용 84㎡의 경우 지난해 공시가격이 10억 590만 원이었지만 올해 13억 8400만 원으로 3억 원 이상 올랐는데, 이 경우 재산세가 205만 원에서 310만여 원으로 105만 원 이상 오른다. 종부세는 42만 원가량으로 예상되는데 만약 월 300만 원 이상의 월세 수입이 있다면 필요경비 등을 제외한 단순 임대소득세만 해도 100만 원가량이 부과될 수 있다. 임대소득은 다른 소득과 합산해 과세되는 종합과세 대상이기에 급여소득이 별도로 있는 직장인이라면 적용 세율이 높아져 종합소득세 부담이 200만~300만 원 수준까지 확대될 수 있다. 세무사 B씨는 “현장에서도 공시가가 12억 원을 갓 넘긴 집주인들이 갑작스럽게 늘어난 세목과 세 부담에 깜짝 놀라 뒤늦게 절세 방법을 찾으려 문의하는 경우가 많았다”고 말했다.

또 작년 공시가가 11억 7000만 원이었지만 올해 15억 3100만 원으로 급등한 마포래미안푸르지오 전용 84㎡ 보유자 역시 월세 시세인 보증금 1억 원에 380만 원으로 임대 중이라면 올해는 기존에 내지 않았던 종부세 약 76만 원과 종합소득세 약 300만 원이 신규로 발생한다. 재산세가 100만 원 가량 늘어날 점을 고려하면 지난해 250만 원 가량이던 보유세가 1년 만에 726만 원선으로 껑충 늘어나는 셈이다.

문제는 이처럼 공시가 12억 원의 문턱을 넘은 1주택자가 서울에만 13만 5000여 명에 이른다는 점이다. 국토부에 따르면 올해 1가구 1주택자의 종부세 대상 전국 주택 수는 48만 7362가구로, 지난해 31만 7988가구와 비교해 17만 가구가량 늘었다. 이중 85%에 해당하는 41만 가구가 서울 아파트다. 강남 3구가 24만 5047가구로 절반 이상 차지하지만 마포구와 동작구·광진구·성동구 등 ‘한강 벨트’ 지역 아파트도 전년 대비 2~3배씩 급증했다. 특히 강동구는 지난해 3167가구만 12억 초과 주택으로 집계됐지만 올해는 1만 9529가구가 포함되며 6배 이상 늘었다.

전문가들은 비거주 1주택자의 보유세 증가가 매물 출회 등으로 이어지진 않겠지만 전월세 임대료의 상승 등으로 연결될 가능성은 있을 것으로 보고 있다. 세무사 C씨는 “1주택자의 경우 월세 수익만 과세 대상이 되고 보증금은 영향을 받지 않는다”라며 “분리과세가 가능하도록 연 2000만 원 수준으로 월세 수익을 맞추고 보증금을 높이는 등 절세 방법을 찾으며 전월세 시장에 변화가 나타날 수는 있을 것”이라고 말했다. 광진구 한 중개업소 관계자 역시 “대출 규제 등으로 1주택자 갈아타기가 쉽지 않은 상황에서 보유세가 늘어난다고 집을 팔겠다는 사람은 많지 않을 것”이라며 “오히려 일부 집주인은 전월세 임대료 인상을 고려하는 분위기”라고 전했다.

“집값보다 더 오른 공시가 적정한가?”, 1주택자도 피할 수 없는 ‘징벌적’ 세금의 실체

김경미 기자 kmkim@sedaily.com이정훈 기자 enough@sedaily.com

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