[문지형 알스퀘어 대외협력실장] 대한민국 부동산 투자 시장의 흐름이 변하고 있다. 과거에는 빌딩이나 물류센터 같은 큰 건물을 사두면 값이 오르는 것이 당연했지만, 상황이 달라졌다. 투자자들이 주식처럼 사고파는 부동산 상품인 ‘상장리츠’가 최근 시장 변화로 어려움을 겪는 사이, 우리가 거주하는 ‘임대주택’에 자산을 투자한 리츠들이 예상 밖의 뛰어난 성적을 거두며 시장의 주목을 받고 있다.

(사진=구글 나노바나나로 생성)

데이터가 이를 증명한다. 2024년 말 기준 일반 상장리츠가 투자자들에게 1주당 평균 237원의 배당을 줄 때, 서울 대림동의 ‘해피투게더스테이 제1호’와 노량진의 ‘마스터 제14호’ 임대주택 리츠는 보통주 기준으로 각각 연간 323원과 819원이라는 높은 수익을 돌려주었다. 특히 마스터 제14호 리츠는 2024년 상장리츠 연평균 주당배당금(237원) 대비 3.4배 이상 높다.

이는 단순히 건물을 가지고 있는 것을 넘어, 건물을 얼마나 세심하게 관리하고 운영하느냐가 수익 격차를 만든다는 사실을 보여준다. 건물을 매입해 값이 오르기만 기다리던 시대는 끝났다. 이제는 매달 들어오는 월세를 얼마나 안정적으로 관리하느냐가 건물의 진짜 가치가 된다.

임대주택 리츠가 높은 수익을 낼 수 있었던 첫 번째 비결은 ‘입지’다. 수익이 좋은 임대주택 리츠는 공통적으로 서울 지하철 역세권의 주택가처럼 젊은 직장인이 많이 모이는 곳에 자산을 보유하고 있다. 이 지역은 수요가 풍부해 빈방이 거의 없는 상태로 운영된다. 실제로 입주율이 97% 이상을 유지하는데, 이는 100개 집 중 97개가 항상 채워져 있다는 의미다.

두 번째 비결은 정부의 ‘주택도시기금’을 현명하게 활용한 것이다. 민간 임대주택 리츠는 일반 은행(2024년 기준 평균금리 3.8%)보다 훨씬 저렴한 연 2.0~2.5%의 이자로 정부로부터 돈을 빌리거나 대출 보증을 받는다. 빌린 돈의 이자가 낮으면 리츠가 실제로 가져가는 이익은 자연스럽게 늘어난다.

조사 결과에 따르면, 이러한 정부의 융자 지원과 보증 덕분에 68개 민간임대 리츠는 연간 약 840억 원의 이자 비용을 아낄 수 있었다. 이 금액을 전체 세대 수로 나누면 한 집당 연간 약 157만 원의 이자가 줄어든 셈이다. 이는 결국 투자자의 수익을 높이고 세입자의 월세를 낮추는 효과로 이어진다. 구체적으로는 세입자 한 명당 매달 약 13만 원의 임대료를 아껴준 긍정적인 역할을 한 것이다.

장밋빛 전망만 있는 것은 아니다. 큰 문제는 ‘시간’이다. 당장 2025년부터 임대주택 리츠의 보증 만기가 차례로 도래하고 있다. 이는 만약 정부의 저금리 지원이 끊기고 일반 은행 금리를 적용받게 된다면 상황은 급변한다는 것을 의미한다. 각 임대주택 리츠가 이자 부담이 커지면서 증가한 이자비용을 임차인에게 전가할 경우 월세(물론 임대료 상한이 있는 전제하에)는 최대 16% 증가할 수 있다는 분석이 나온다. 이는 세입자들에게 큰 부담이 될 수밖에 없다.

세금 문제도 복잡하다. 일반 회사가 임대주택으로 운영되던 건물을 통째로 취득할 때는 취득세 중과 문제가 발생할 수 있다. 이런 세금 부담은 건물 매매를 어렵게 만들 수 있어 리츠의 지분거래를 중심으로 하는 새로운 방안도 투자시장에서 활발히 진행되고 있다.

임대주택 투자가 지속적으로 성공하고 서민 주거가 안정되려면 정부의 지속적인 관심과 지원이 필수적이다. 건물을 사는 사람에게도 대출 보증을 이어주거나 세금 혜택을 주는 등 유연한 정책이 뒷받침되어야 한다.

부동산 투자는 이제 ‘사는 것’에서 ‘잘 운영하는 것’으로 패러다임이 완전히 바뀌었다. 서울 도심에서 증명된 임대주택 리츠의 성공 사례는, 불확실한 경제 상황 속에서 우리가 부동산 시장을 어떤 방향으로 바라보고 관리해야 할지 명확한 답을 제시하고 있다. 화려한 대형 빌딩보다 소박한 주택이, 가격 상승 기대보다 안정적인 임대수익이, 그리고 무엇보다 ‘관리의 힘’이 진정한 부동산 투자의 본질임을 일깨워주고 있다.

문지형 알스퀘어 대외협력실장(사진=알스퀘어)