12일 국토교통부 실거래가 시스템을 분석한 결과, 평균 거래금액이 높은 구에서는 아파트값이 내려갔거나 상승 폭이 줄었다. 반대로 거래액이 낮은 지역에선 상승 추세가 완연해졌다. 2월 하순부터 3주 연속 하락한 강남구에서는 올해 들어 이날까지 신고된 아파트 평균 거래금액이 25억9700만원 수준이다. 25억원 이상은 주택담보대출 금액이 최대 2억원까지만 가능하다.
마찬가지로 3주 연속 마이너스를 기록한 서초구의 평균 거래액은 25억2200만원, 용산구는 23억500만원으로 집계됐다. 서울 전역 아파트가 토지거래허가구역으로 지정돼 갭투자가 불가능한 점을 감안하면 매수인이 집값의 극히 일부만 대출로 융통하고 대부분을 직접 조달해야 한다는 뜻이다.
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서울 한강변 아파트. 연합뉴스 |
전달 대비 상승 폭이 줄었거나 떨어진 지역 대부분이 평균 거래액 상위권에 대부분 자리했다. 성동구(평균 거래액 17억4700만원), 마포구(14억1100만원), 동작구(14억700만원), 양천구(12억7800만원), 강동구(12억3600만원)에서는 한 주 전보다 아파트값 상승률이 둔화했거나 하락세로 전환했다.
반면 거래금액이 낮은 지역에서는 한 주 전보다 아파트값 상승 폭이 가팔라졌다. 성북구나 중구는 매매가격 상승률이 0.27%로 25개 자치구 가운데 가장 높은 수준을 기록했다. 성북구에서는 올해 아파트 평균 거래액이 9억4200만원, 중구는 11억6400만원으로 각각 16위, 13위 수준이다.
평균 거래액이 5억6600만원으로 가장 낮은 도봉구나 그 다음으로 낮은 노원구에서는 매매가격지수가 0.01%, 0.02%포인트 높아졌다. 마찬가지로 평균 거래액이 6억~8억원대 수준인 관악구나 구로구, 중랑구에서도 상승 폭이 한 주 전에 견줘 커졌다.
일차적인 배경은 대출한도 차이 때문으로 풀이된다. 서울 아파트 거래는 실거주 의무가 있는 데다 다주택자의 경우 담보인정비율이 0%라 사실상 거래가 막혀 있다. 집값에 따라 대출액도 차이가 있는데 15억원 이하 주택에 대해서만 최대 6억원까지 대출을 받을 수 있다.
서울 전반적으로 매물이 늘어나는 가운데 지역별로도 차이가 있다. 부동산플랫폼 아실 집계를 보면 이재명 대통령이 양도세 중과 부활 등 부동산 관련 메시지를 내기 시작한 1월 23일 이후 이날까지 서울 성동구에서는 매물이 84%가량 늘었다. 성동구는 한강을 끼고 있어 그간 강남3구 등과 함께 집값 상승을 이끌었던 지역으로 꼽힌다.
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서울 강남구 한 부동산 중개업소에 붙은 급매물 광고. 연합뉴스 |
마찬가지로 그간 거래가 활발했던 강동구에선 68%, 송파구에서는 62% 정도 매물이 증가했다. 다주택자의 절세 매물 등이 시장에 나오는 것으로 업계에서는 보고 있다. 매물이 늘면서 호가를 낮춘 매물도 눈에 띄게 늘었다. 강남구 압구정동 신현대아파트 전용 155㎡형은 지난주까지만 해도 90억원 안팎이던 호가가 현재 80억원 정도로 10억원 이상 떨어졌다. 다른 강남권 아파트 단지에서도 일부 매물을 중심으로 호가 하향 추세가 뚜렷하다.
반면 금천구나 중랑구, 강북구, 도봉구 등 상대적으로 집값이 싼 지역에서는 매물 증가율이 10%대 수준으로 낮은 편이다. 은평구 e편한세상수색에코포레 84㎡형은 지난 4일 7억7700만원에 거래됐는데 9일 8억2000만원으로 4000만원 이상 오른 금액에 계약이 체결됐다. 구로구 한마을 84㎡형은 지난달 8억2500만원에서 이달 6일 8억6000만원으로 3000만원 이상 오른 금액에 새 주인을 찾았다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "5월 10일 이후 임대사업자나 고가1주택 매물이 나올 수도 있어 매물 잠김 현상이 심각한 상황은 아닐 것으로 보인다"면서 " 정부가 강남과 마용성 한강벨트를 겨냥한 세제강화방안을 구체화할 가능성이 있어 단기간에 강남 집값이 다시 급반등하기는 어려울 것"이라고 말했다.
이어 "생애 첫 매수자나 젊은 층을 중심으로 대출 여력이 높은 외곽지역을 찾는 경향이 두드러지면서 가격을 따라가는 '갭 메우기' 현상으로 볼 수 있다"고 덧붙였다.
최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr
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