일러스트=챗GPT

최근 부동산간접투자회사(REITs·리츠) 업계가 무리한 유상증자 대신 회사채 발행 등 다양한 자금 조달 방법을 찾고 있다. 그간 리츠는 신규 자산 편입을 위해 유상증자가 사실상 불가피했는데, 이후 주가 하락이 반복돼 투자자들의 불만이 컸다.

9일 리츠 업계에 따르면 공모 회사채 시장에 처음 도전하는 삼성FN리츠가 기관투자자 대상 수요예측에서 목표액을 채우는 데 성공했다. 삼성FN리츠는 총 2000억원을 목표로 지난 6일 진행한 회사채 수요예측에서 4000억원의 주문을 받았다. 증액은 하지 않을 전망으로, 16일 발행 예정이다.

삼성FN리츠는 조달한 자금 전액을 서울 송파구 잠실에 위치한 삼성생명 빌딩 양수에 쓴다. 필요한 2079억원 중 2000억원을 공모채를 통해 조달하고, 나머지 79억원은 현금으로 충당하기로 했다. 삼성FN리츠는 FN타워 대치(삼성생명 대치타워), FN타워 순화(에스원빌딩), FN타워 판교(삼성화재 판교사옥) 등 3개 오피스 빌딩을 보유하고 있다.

리츠의 가치는 보유한 부동산의 가격과 그 부동산에서 발생하는 배당 수익 등에 의해 결정된다. 이 때문에 꾸준한 자산 매입과 유동성 확보가 필요했고, 통상적인 자금 조달 방법으로 유상증자를 택해 왔다. 그러나 이에 따른 주식 가치 희석과 배당금 감소 등을 경계하는 투자자가 늘면서 주가 하락이 뒤따랐다. 유상증자로 대규모 신주가 발행되면 지분 가치가 희석돼 기존 주주에게는 불리하다.

일례로 지난달 초 1200억원 규모 유상증자를 결정했던 제이알글로벌리츠는 이후 7거래일 만에 주가가 17% 이상 떨어졌다. 주가가 2000원대 초반까지 떨어지면서 결국 제이알글로벌리츠는 2주도 지나지 않아 이 결정을 철회했다. 반면 회사채 발행을 택한 삼성FN리츠는 주가가 상승세를 탔고, 공모가(5000원)를 회복했다.

리츠 구조. /국토교통부 제공

상황이 이렇다 보니 리츠 업계에서는 유상증자를 최대한 피하려는 움직임이 나타나고 있다. 4월 17일 상장 예정인 하나오피스리츠는 무리한 유상증자를 피해 주가 하락을 방지하겠다는 의지를 표명했다.

박우철 하나자산신탁 상무는 최근 리츠투자간담회에서 “80% 이상은 오피스에 투자하고, 50% 이상은 강남에 투자하겠다”며 “유상증자로 리츠 주가가 하락한 경우도 있었던 만큼 무리한 유상증자는 지양하고 신뢰할 수 있는 리츠로 거듭나겠다”고 했다. 하나오피스리츠는 강남역 인근 하나금융그룹 강남사옥과 역삼역 태광타워를 보유하고 있다.

신한알파리츠는 신한금융그룹이 조성하는 개발형 블라인드 펀드를 통해 서울과 판교 지역 오피스 빌딩 1~2곳을 매입하는 방안을 추진 중이다. 신한알파리츠 역시 유상증자 의존도를 줄이려고 하고 있다. 신한알파리츠는 포트폴리오의 100%를 오피스 자산으로 구성하고 있다. 지난해 그레이츠 강남(옛 BNK디지털타워)을 새롭게 편입했다.

업계 관계자는 “리츠는 소액으로 우량 상업용 부동산에 투자해 높은 배당 수익과 매매 차익을 동시에 추구할 수 있다는 장점이 있지만, 그간 잦은 유상증자로 주가 하락이 투자 심리를 위축시켜 온 것이 사실이다”라며 “이번 삼성FN리츠의 회사채 흥행 등을 통해 우량한 신용도를 가진 리츠가 자본시장에서 유상증자의 대안을 찾을 수 있다고 본다”고 했다.

정민하 기자(min@chosunbiz.com)

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