서울 강남권 아파트값이 2주 연속 하락하면서 집값 조정 흐름이 서울 전역으로 확산될지 관심이 쏠리고 있다.

한국부동산원이 발표한 3월 첫째주 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.09% 상승했지만 상승폭은 5주 연속 둔화했다. 강남구(-0.07%), 서초구(-0.01%), 송파구(-0.09%), 용산구(-0.05%) 등 핵심 지역은 2주 연속 하락했으며 특히 강남·송파·용산은 전주보다 낙폭이 컸다.

실거래가가 크게 떨어진 사례도 나타난다. 강남구 압구정 신현대 전용 183㎡는 지난해 12월 128억원에 거래됐으나 올해 1월 110억원으로 내려왔고 현재 최저 호가는 90억원 초반대까지 떨어졌다. 송파구 잠실 '헬리오시티' 전용 84㎡ 역시 올해 초 31억원대에 거래됐지만 최근 27억원대 매물이 등장했다.


◆ 강남 아파트값 체감 10~15% 조정

5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 부활을 앞두고 세금 폭탄을 피하기 위한 급매물이 나오면서 가격 조정이 이뤄지는 모습이다.

현장 중개업소에서는 최근 강남권 아파트 가격이 평균적으로 약 10~15% 조정된 것으로 보고 있다. 압구정 신현대 아파트 인근 공인중개사는 "집을 빨리 팔아야 하는 다주택자가 가격을 낮춰 거래하면 다른 매도자도 기존 시세를 고수하기 어려워질 수 있다"며 "정책 영향으로 실거래가가 10억원가량 낮아진 상황"이라고 말했다. 다만 "매매가가 100억원을 넘어가면 호가도 10억원 단위로 움직이기 때문에 최고가 기준으로 단순 비교하는 것은 무리가 있다"고 덧붙였다.

재건축 단지 특성상 매물이 대폭 늘어나기 어려운 점도 있다. 'S'부동산 관계자는 "사업시행인가 이후에는 조합원 지위 양도가 제한되기 때문에 다주택자 대부분은 조합 설립 이전에 이미 집을 팔았다"고 설명했다. 또 재건축 이후 어떤 동·층을 배정받느냐에 따라 가격 격차가 커 한강 조망이 가능한 '로열층' 매물은 저층보다 10억~20억원 높은 가격에 거래되기도 한다.


◆ 잠실 '급급매' 등장…"폭락·매물 폭증까진 아냐"

잠실 일대 역시 비슷한 분위기다. 급매가 등장하면서 가격이 내려가긴 했지만 '폭락'이나 '매물 급증'까지는 아니라는 반응이다.

송파구 헬리오시티 아파트는 '급급매' 물건이 등장했다. 매매가 대신 '사무실 방문 상담'이라는 안내가 붙은 매물도 눈에 띄었다.

송파역 인근 'M'부동산 대표는 "전용 84㎡는 최근 27억5000만원에 거래됐고 저층 급매는 25억원대 후반 매물도 나오고 있다"며 "다주택자 매도 상담이 늘었다"고 말했다.

다만 통계나 일부 거래 사례만으로 시장 상황을 단정짓기 어렵다는 반응이다. 같은 매물이 여러 중개업소에 중복 등록되는 경우가 있어서 실제보다 매물이 많아 보일 수 있다는 것이다.

상담이 거래로 이어지는 사례는 제한적이다. 25억원이 넘는 아파트는 대출이 1~2억원에 그쳐 상당한 현금 여력이 필요하기 때문이다. 매수자들은 추가 하락 가능성을 기대하며 기다리는 분위기다.

다주택자의 고민도 깊어졌다. 잠실의 한 중개업소 관계자는 "세금이 3~4억원 수준이면 내고 팔겠지만 계산해보니 8억원이라 매도를 망설이더라"고 전했다. 매수자와 눈치싸움을 벌이는 와중에 매도 대신 증여를 선택하는 사례도 나타난다. 가격이 낮아진 시점에 증여하면 세 부담을 줄일 수 있어서다.

◆ 한강벨트 거쳐 외곽으로 확산될까

한편 뚜렷한 강남권 집값 하락세가 한강벨트를 거쳐 외곽으로 확산될 수 있다는 전망도 나온다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 지난 5일 기준으로 한 주 동안 서울 25개 자치구의 매물이 모두 늘었다. 특히 마포구, 성동구 등 한강벨트 지역을 중심으로 매물 증가세가 두드러졌다.

다만 현장에서는 외곽 지역까지 가격 하락이 본격화했다고 보기는 어렵다고 본다. 성동구 금호역 인근 부동산 관계자는 "대출이 가능한 15억원 이하 아파트로 수요가 이동하면서 이 구간 위주로 거래가 이뤄지고 있다"고 설명했다.

그는 지역별 가격 방어선이 존재한다며 "강남이나 한강벨트 집값이 내려가도 외곽 지역에서 오르면 가격 격차가 유지되기 때문에 집값이 크게 떨어지기 어렵다"고 말했다.

시장에서는 오는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 부활을 앞두고 3월 말~4월 초가 단기적인 분수령이 될 것으로 본다. 토지거래허가 등 절차를 고려하면 계약을 미리 진행해야 하기 때문이다. 일부 중개업자는 다주택자가 유예 기간까지 매도하지 않으면 이후 매물이 오히려 잠길 수 있다고 내다봤다.

전문가들은 강남 등 핵심 지역의 가격 조정이 한강벨트와 중상급지로 이어질 가능성은 있지만 급격한 하락 가능성은 제한적이라고 본다. 전월세 수요가 견조한 중저가 지역은 실수요와 임대 수익이 완충 역할을 하면서 완만한 조정에 그칠 수 있다는 분석이다.