서울 남산에서 바라본 도심 내 주거 지역의 모습. 임세준 기자

[헤럴드경제=홍승희 기자] “다주택을 유지하든, 비거주 투자용 주택을 보유하든, 평당 3억씩 하는 초고가 주택을 보유하든 자유이지만 비정상의 정상화에 따른 위험과 책임은 피할 수 없다”

이재명 대통령이 ‘비거주 주택’ 보유에 대한 규제 강화를 강조한 가운데, 여권에서 양도소득세 비과세 기준 강화 안이 검토 중인 것으로 전해진다. 현재 1세대 1주택자는 매도가액 12억원까지 양도소득세 비과세(2년 이상 보유, 조정 지역은 2년 이상 거주)가 적용되는데, 매도가액 기준을 더 낮추자는 주장이 나온 것이다.

6일 관련업계에 따르면, 진성준·윤종오·손솔 더불어민주당 의원과 참여연대가 최근 국회에서 주최한 ‘똘똘한 한채의 역설, 부동산 세제 정상화 좌담회’ 토론회에는 이재명 대통령의 ‘부동산 책사’로 알려진 임재만 세종대 부동산학과 교수가 발제자로 나섰다.

임 교수는 부동산 세제 개편에 대해 “양도세 비과세 감면 기준을 주택 ‘중위가격’의 2배로 하든 3배로 하든 객관적이고 명확한 기준을 세워야 한다”고 말했다.

임 교수의 주장대로 중위 가격과 연동하게 되면, 양도세 비과세 감면 기준은 현행보다 강화된다. 현행법상 양도세 비과세 기준은 2021년 소득세법 개정으로 9억원에서 12억원으로 상향된 후, 5년간 동결됐다. KB부동산에 따르면 2월 현재 전국서 아파트, 단독, 연립 등을 모두 포함한 전체 주택의 중위가격은 3억1917원 수준이다. 2배를 기준으로 하면 6억3834만원, 3배를 기준으로 하면 9억5751만원 등을 넘는 가격에 대해 매도자는 세금을 납부해야 한다.



이렇게 되면 서울 내 대부분의 주택은 양도세 부과 대상이 될 전망이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 2025년 한 해 동안 전국 중위가격의 2배인 6억3834만원보다 낮은 아파트 거래 건수는 전체의 20%, 3배인 9억5751만원보다 낮은 거래는 45%에 그쳤다. 사실상 55~80%의 아파트 거래가 전부 양도세 부과 대상이 되는 셈이다. 실제 지난달 기준(KB부동산) 서울 아파트 평균 가격은 15억3765만원으로 집계됐다.

여권에선 이외에도 ‘비거주 1주택’을 투기 행위로 간주하는 양도세 인상 방안 등이 언급되고 있다. 1가구 1주택 장기보유특별공제(보유·거주 각 연 4%씩 최대 80%)에서 보유 공제를 줄이고 거주 기준만 남기는 방향이 유력하다. 부부 합산 2주택자(시가 및 보증금 12억원 초과)에 적용된 전세금 간주임대료 부과 대상을 고가 비거주 1주택자로 넓히는 방안도 검토 대상으로 꼽힌다. 간주임대료란 임대인이 임대 보증금을 받았을 때 이를 일정 수준의 임대 수입으로 보고 세금을 부과하는 제도다.

전문가들 사이에선 직장·학업 등 실거주가 불가피한 상황이 많은 만큼, 투기용 판단 기준을 섬세히 설계해야 한다는 지적이 나온다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “아파트 평균가격이 상승하면 고가주택의 기준도 상승하는 게 상식적”이라며 “비과세 기준을 오히려 낮춰버리면, ‘줬다 빼앗는 격’이라 조세저항이 생길 수 있다”고 말했다.