서울 용산구 한 공사장 모습. [사진=연합뉴스]

금융당국이 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 규제를 강화하면서 부동산 자산운용 및 신탁업계에도 긴장감이 커지고 있다. PF 대출 규모가 줄어들 경우 개발사업 규모와 자금조달 여력이 위축될 수 있다는 우려 때문이다.

5일 업계에 따르면 금융당국은 상호금융권의 부동산 PF 대출에 대한 위험 관리 기준을 강화하고 대출 한도 규제를 신설하는 내용의 ‘상호금융업 감독규정’ 일부 개정안을 지난 3일 입법 예고했다.

개정안에 따르면 상호금융권의 PF 대출은 총대출의 20% 이내로 제한된다. 또 부동산·건설업 대출을 포함한 관련 대출 비중도 총대출의 50%를 넘지 못하도록 규정했다.

업계에서는 PF 대출 규모가 줄어들 경우 개발사업을 추진하는 시행사와 자산운용사, 신탁사 등 부동산 개발 업계 전반에 자금 압박이 연쇄적으로 이어질 수 있다는 우려가 나온다. 투자자 자금과 PF 대출을 결합해 진행하는 개발사업 특성상 대출 여력이 줄면 사업 추진에도 부담이 커질 수 있기 때문이다.

상업용 부동산 시장은 고금리와 PF 시장 경색 영향으로 개발사업이 위축됐다가 지난해 하반기부터 투자 심리가 회복되는 흐름을 보이고 있다. 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어에 따르면 지난해 서울 및 분당 오피스 투자 시장 규모는 총 26조1000억원으로 역대 최고치를 기록했다.

그러나 중동 사태 여파로 금리 상승 압박이 커진 데다 PF 대출 규제까지 강화될 경우 투자 위축 가능성도 제기된다.

대표적인 사례로 서울역 인근 밀레니엄 힐튼 서울 재개발 사업이 거론된다. 이 사업은 힐튼호텔과 서울로타워, 메트로타워 등 3개 건물을 재개발하는 총사업비 2조1963억원 규모 프로젝트로, 이지스자산운용이 사업을 맡고 있다. 최근 사업비 증가로 본PF 전환에 어려움을 겪고 있는 것으로 알려졌다.

책임준공형 토지신탁 사업도 영향권에 있다. 신탁사는 PF 담보 가치가 하락하더라도 직접적인 손실을 보는 구조는 아니지만, 금융권이 담보 가치를 보수적으로 평가할 경우 충당금 부담이 커지면서 부실 사업장 정리가 빨라질 수 있다는 분석이다. 이 과정에서 경·공매 등 사업장 정리 압박이 이어질 수 있다는 관측도 나온다.

여기에 책임준공형 사업을 둘러싼 소송 부담도 신탁업계의 리스크 요인으로 꼽힌다. 신탁사들이 대주단과의 책임준공 손해배상 소송에서 잇따라 패소하면서 지연이자와 법률비용 부담이 커진 상황이다. 한국신용평가에 따르면 국내 14개 신탁사는 지난해 총 4689억원의 순손실을 기록했다.

다만 PF 시장 경색이 장기화되면서 신탁사들도 이미 부실 사업장 정리에 나서고 책임준공형 사업 수주를 제한하는 등 리스크 관리에 들어간 상태여서 규제 영향은 제한적일 것이라는 시각도 있다.

업계 관계자는 “신탁사마다 PF 의존도는 다르지만 현재 PF 사업을 적극적으로 이어가는 곳은 많지 않다”며 “문제는 과거에 수주했던 책임준공 사업이 아직 마무리되지 않은 사업장”이라고 말했다. 이어 “PF 대출 규모가 줄어들 경우 자산운용사의 개발사업 자금 조달 여력에도 영향을 미칠 수 있다”고 덧붙였다.
아주경제=백소희·정윤영 기자 shinebaek@ajunews.com

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