[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 성수·판교와 함께 신흥 오피스 권역으로 부상한 마곡이 내년 오피스 시장에서 대출 리파이낸싱 이슈로 주목받을 전망이다. KT투자운용이 인수한 마곡 르웨스트시티타워가 내년 3월 총 4200억원 한도 대출의 만기를 맞아서다.

마곡은 성수·판교에 비해 핵심 오피스 권역으로 보기 어렵고, 해당 건물의 공실이 많아서 금융권 부채상환능력비율(DSCR) 기준에 부합할지 불확실하다는 평가다. 시장 금리와 투자심리에 따라 자산 가치와 운용 전략이 시험대에 오를 전망이다.

KT투자운용, 작년 5300억대 인수…4200억 한도 대출

4일 금융투자업계에 따르면 KT투자운용은 서울 강서구 마곡동 르웨스트시티타워 A·B동 인수를 위해 조달한 대출의 만기를 내년 3월 2일 맞는다.

KT투자운용이 운용하는 케이리얼티일반사모부동산투자신탁4호(이하 케이리얼티)가 르웨스트시티타워 관련 대출을 받은 주체다. 케이리얼티의 신탁업자는 흥국생명보험이다.

(자료=KT투자운용)

앞서 KT투자운용은 작년 마곡마이스피에프브이(PFV)로부터 르웨스트시티타워 A·B동을 5341억원에 인수했다.

마곡마이스PFV는 △롯데건설(보통주 지분율 22.4%, 1종 종류주식 7.5%) △에스디에이엠씨(SD AMC, 2종 종류주식 4.9%) △다원디자인(3종 종류주식 17.7%) △대저건설(4종 종류주식 15%) △메리츠증권(6종 종류주식 12.5%) 등이 공동으로 투자·설립한 회사다.

르웨스트시티타워는 마곡도시개발사업구역 내 특별계획구역 CP1블록(서울 강서구 마곡동 767 일대)에 있다. CP1블록은 마곡동 767번지 일대에 있으며 대지면적이 3만1824㎡로 4개 블록 중 가장 크다.

르웨스트시티타워는 지하 7층∼지상 13층, 4개 동(A~D동), 연면적 32만6061㎡ 규모 업무시설, 판매시설, 컨벤션, 문화·집회시설, 관광숙박시설(호텔)이다. 4개 동 중 A·B동은 업무시설에 해당한다.

케이리얼티는 해당 자산 중 업무시설 및 판매시설을 매입하기 위해 지난 2023년 9월 부동산 매매계약을 체결했고, 2024년 12월 매매계약 변경합의서를 체결했다.

또한 케이리얼티는 부동산 매입대금 등을 조달하기 위해 대주단과 총 4200억원 한도의 대출약정을 작년 2월 28일 체결했다. 이 중 작년에 대출한 금액은 3800억원이다.

트랜치별 대출약정액 한도는 △A-1 2540억원 △A-2 760억원 △A-3 500억원 △B 400억원이다. 대출 만기는 내년 3월 2일 돌아온다.

마곡 르웨스트시티타워 (사진=김성수 기자)

핵심 오피스권역 평가 '아직'…입지 문제로 공실 '여전'

시장에서는 마곡이 대기업 연구개발(R&D) 센터와 업무시설이 집적된 오피스 권역으로 자리 잡고 있다는 점에서 자산 가치 상승 가능성에 주목하고 있다.

특히 작년에는 서울 오피스 투자 범위가 전통적 3대 권역(도심·강남·여의도권역)을 넘어 성수, 마곡, 상암 디지털미디어시티(DMC), 판교 등 비전통 권역에까지 확산됐다.

예컨대 '판교 테크원타워' 빌딩은 약 1조9000억원에 팔리면서 국내 오피스시장 사상 최고가를 기록했다. 또한 △상암 디지털드림타워 △구로 G밸리비즈플라자 △성수동 누디트 서울숲 △팩토리얼 성수 등 주요 자산이 3대 핵심 권역 외 지역에서 거래됐다.

마곡에 오피스가 한꺼번에 대규모 공급됨에 따라 제기됐던 공실 우려도 점차 해소되고 있다. 비용 효율성과 신축 오피스 환경을 동시에 확보하려는 임차인에게 마곡이 현실적인 대안으로 자리잡아서다.

마곡도시개발사업구역 CP4블록에 있는 원그로브는 지난 2월 기준 공실률이 약 36.5%로 집계됐다. 전체 A·B·C·D동 연면적 대비 공실 면적을 계산한 수치다. 다만 임대면적 중 호텔, 리테일이 상당 부분을 차지할 것인 만큼 오피스 공실률은 더 높을 것으로 보인다.

르웨스트시티타워 공실도 점차 해소될 것으로 보인다. A·B동은 임차 유치가 진행 중이라서 아직 여러 층에 공실이 있다. C동은 다음달부터 대명소노그룹 신사옥으로 사용될 예정이다. D동은 시공사 롯데건설이 일부 사용을 고려하는 것으로 알려졌다.

르웨스트시티타워 공실 현황 (사진=김성수 기자)

다만 내년 대출 리파이낸싱 조건과 금리 수준이 아주 우호적일지에 대해서는 의견이 엇갈린다. 마곡을 성수·판교와 비슷한 핵심 오피스 권역으로 보기 어렵고, 공실이 많아서 금융권의 부채상환능력비율(DSCR) 기준에 부합할지가 불확실해서다.

DSCR은 금융기관이 대출 심사 시 안정성을 평가하는 핵심 지표다. 기업이나 부동산이 1년 동안 벌어들인 순수익(NOI)으로 대출 원리금(이자 및 원금)을 얼마나 갚을 수 있는지를 뜻한다. 순영업소득(NOI)을 연간 원리금 상환액으로 나눠서 계산한다.

gks 금융투자업계 관계자는 "마곡은 서울 서쪽에 치우쳐서 중심부와 멀고, 강남 접근성도 낮다"며 "르웨스트시티타워가 준공된지 1년 5개월이 됐는데, 임대가 안정화되는 데 일반적으로 2년이 걸린다는 점을 고려하면 임대가 잘 되고 있다고 보기는 어렵다"고 말했다.

이어 "오피스의 임차 수요를 판단하는 객관적 지표 중 하나가 임대료인데, 성수동 NOC(전용면적당 임대비용)가 30만원대 초반"이라며 "반면 마곡은 10만원대 중반으로 절반에 그치는 만큼 성수동과 비슷한 핵심 오피스 권역이라고 보기는 어렵다"고 덧붙였다.