서울 성북구에 사는 다주택자 A씨는 오는 5월 9일 양도소득세 중과 유예 종료 시한에 맞춰 일찌감치 부동산에 집을 내놨다. 매수 문의가 많지 않아 내심 초조하던 차에 보증금을 좀 올려도 좋으니 1년 더 살고 싶다는 세입자와 올해 초 전세 계약을 연장하기로 했다.

양도세 중과를 받아들이기로 했던 A씨의 마음이 바뀐 것은 지난 달 12일 정부가 ‘세 낀 매물’에 대해 실거주 의무를 최장 2년 간 유예하겠다고 발표하면서 매수자들에게 한시적으로 갭투자를 열어주면서다. 세입자가 있는 자신의 주택이 매수자들에게 매력적일 수 있어 제 값에 팔 수 있다고 판단한 것이다.

그러나 최근 무주택 매수자와 계약을 추진하던 A씨는 관할 자치구로부터 ‘최초 임대차 종료일이 올해 1월이기에 이번 보완책의 대상이 아니다’는 답변을 받았다. 지난 달 27일 공포된 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령’에 따르면 실거주 의무 유예를 받는 거래는 보완책이 발표된 같은 달 12일을 기점으로 임대 또는 전세권이 설정돼 있되 해당 계약의 ‘최초 종료일’이 양도세 중과 유예가 종료되는 5월 9일을 기점으로 실거주 의무가 발생하는 6개월 후인 올해 11월 10일부터 2028년 2월 12일까지여야 하기 때문이다.

임대 계약이 통상 2년인 점을 감안하면 2024년 11월 10일부터 올해 2월 12일까지 첫 계약을 맺은 주택만 특례 대상이 되는 셈이다. 자치구 실무자의 해석이 맞다면 정부 발표 이후 맺은 임대차 계약은 ‘갭투자용’으로 간주돼 인정이 안되는 것은 물론 해당 기간 중 만기가 돌아와 재계약을 맺은 매물 역시 정부의 ‘퇴로’에서 전면 배제되게 된다.

정부가 ‘세 낀 매물’의 거래 물꼬를 트기 위해 실거주 의무 유예라는 퇴로를 열어줬지만 모호한 시행령 문구를 두고 현장에는 혼선이 빚어지고 있다. 해석이 가장 엇갈리는 지점은 ‘최초 종료일’이라는 문구다. 개정 시행령은 ‘세 낀 매물’의 임대 또는 전세권 설정을 위해 체결된 최초 종료일을 지난해 10·15 대책으로 새롭게 지정·공고된 조정대상지역의 경우 올해 11월 10일~2028년 2월 12일까지, 그외 조정대상지역은 올해 9월 10일~2028년 2월 12일까지로 규정하고 있다.

이를 두고 대다수 지자체는 최초 종료일을 ‘재계약 이전 종전 계약의 종료일’로 보는 보수적 해석을 하고 있다. 즉 이 기간에 임대차 재계약을 하거나 전세 갱신권을 사용한 경우는 정부가 허용하는 한시적 갭투자가 아닌 일반 매매로 보는 것이다. 반면 중개업소 관계자들은 재계약이든 아니든 2월 12일 기준으로 임대차 계약이 맺어져 있는 물건은 모두 실거주 의무가 유예되는 특례 매물로 보고 있다.

‘실거주 유예’가 가능한 임대 계약이 2월 12일을 넘으면 안된다는 사실이 다주택자들에게는 잘 알려지지 않았다는 점도 논란의 요소다. 한 중개업소 관계자는 “시행령 공포까지 2주가량 공백이 있다보니 정확한 기준을 모른 채 정부 발표 후 부랴부랴 갱신 계약 등을 진행한 사람도 있었다”며 “실거주 유예를 적용받지 못하게 되면 불만이 나올 것”이라고 말했다.

논란이 커지자 국토교통부는 뒤늦게 수습에 나서며 “기준일인 2월 12일 이전 체결된 계약이라면 재계약이나 갱신권 사용 여부와 무관하게 실거주 유예를 적용받을 수 있다”며 “해당 계약을 2월 12일 이후 다시 갱신하는 것을 허용하지 않겠다는 의미”라고 설명했다.

김경미 기자 kmkim@sedaily.com

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