이재명 대통령이 투자·투기용 1주택에 대해서도 보유 부담 강화를 시사하면서 이른바 ‘똘똘한 1주택’의 세 부담이 크게 늘어날 것으로 전망된다.

우선 종합부동산세 장기보유 세액공제 축소가 유력한 카드로 꼽힌다. 현행 제도는 1주택자가 5년 이상 보유하면 공제를 적용하고 10년 이상이면 최대 40%를 산출세액에서 공제한다. 고령자 공제까지 합치면 최대 80%까지 세 부담이 줄어든다. 어떤 식으로든 공제율을 낮추거나 공제 요건을 강화하면 고가 장기보유 1주택자의 실효세율은 크게 오를 수밖에 없다.

양도소득세도 변수다. 양도세는 보유 기간과 거주 기간에 따라 세율이 달라진다. 통상 기준점이 되는 ‘10년 보유, 2년 거주’를 충족하면 총 48%의 장기보유 특별공제가 가능하지만 공제 구조가 축소될 경우 매각 단계 부담도 함께 커진다.

재산세 공정시장가액비율 조정도 거론되지만 지방세인 만큼 법 개정 등 절차가 필요해 현실적 제약이 크다는 분석이다. 1주택자는 한시 특례로 43~45%를 적용받아 기본 비율 60%보다 15%포인트 이상 낮다.



이 같은 조정이 현실화할 경우 고가 1주택자의 보유세 부담은 크게 늘어날 것으로 전망된다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원의 시뮬레이션에 따르면 반포자이 전용면적 84㎡를 10년 이상 보유(2년 거주)한 1주택자의 올해 예상 보유세(종부세+재산세)는 장기보유 세액공제 40%를 적용할 경우 1416만 원 수준이다. 반면 공제가 없으면 1843만 원으로 늘어난다. 전년 대비 증가 폭은 공제 적용 시 398만 원이지만 공제가 없을 경우 569만 원으로 171만 원(약 43%) 더 늘어난다.

고가 주택일수록 공제 유무에 따라 격차는 더 커진다. 한남더힐 전용 235㎡의 경우 증가 폭이 1324만 원에서 2122만 원으로 약 60% 확대된다.

이번 분석은 고령자 공제를 제외하고 10년 보유에 따른 장기보유 공제 40%만 적용했으며 2026년 공시가격이 전년 대비 30% 상승한다고 가정한 추정치다.

양도소득세 역시 세액공제 유무에 따라 부담 차이가 컸다. 서울 고가 아파트를 10년 전 10억 원에 취득해 2년 거주한 1주택자가 이를 40억 원에 매각할 경우 현행 제도에서는 약 4억 6679만 원의 세금을 부담한다. 반면 공제율이 16%로 낮아진다고 가정하면 세 부담은 7억 9941만 원으로 늘어난다.

이정훈 기자 enough@sedaily.com한동훈 기자 hooni@sedaily.com

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