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김용범 대통령실 정책실장 (사진=연합뉴스) |
개인 중심의 불안정한 사적 임대차 시장을 정부와 기업 주도의 시장으로 재편하겠다는 의지를 드러낸 셈이다. 부동산 시장과 전문가들은 정부의 이 같은 방침이 중장기적으로 나아갈 올바른 방향이라면서도, 민간 사업자의 참여 유도와 과도기적 공급 공백 해소가 정책 성패의 열쇠가 될 것으로 보고 있다.
25일 정부 및 부동산 업계에 따르면 김용범 청와대 정책실장은 지난 22일 자신의 페이스북을 통해 현행 다주택자의 갭투자 방식이 신용 팽창의 중심에 있어 거시경제의 뇌관이 되고 있다고 진단하며, 이를 대체할 새로운 임대 공급의 축으로 △장기 안정 임대를 제공하는 기관형(기업형민간임대) 사업자 육성 △공공·준공공 임대 확대 △거주 목적 장기 고정금리 금융 체계화를 꼽았다.
김 실장은 “무주택 가구의 주거 안정을 담보하지 못한 채 레버리지(대출·전세끼고 매입)만 축소하면 또 다른 불안을 낳을 수 있다”며 “레버리지 축소와 안정적 임대 기반 확충이 충돌하지 않도록 설계해야 한다”고 밝혔다. 이는 대출을 조이고 세금을 강화하는 등 다주택자에 대한 규제를 강화함과 동시에 임대 시장의 공급 주체를 개인에서 리츠(REITs), 기업, 공공으로 교체해 임대차 시장의 혼란을 최소화하겠단 의지로 해석된다.
이와 관련해 부동산 전문가들은 대체로 정책의 중장기적 방향성에는 공감하는 분위기다. 가계부채의 상당 부분이 비거주 다주택 레버리지에서 비롯된 만큼, 이를 축소하고 공공·기관 중심 임대 구조로 전환하는 것은 금융과 부동산 시장의 안정화를 위한 조치라는 평가다.
채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “한국의 다주택자 양산은 결국 가계신용 팽창의 결과물”이라며 “다주택자의 부채(신용)를 공공이 흡수해 가계 부채를 정부 부채로 이전시키는 경로를 짜야 한다”며 “전체 임대의 70~80%를 공공이 담당하고, 나머지 고가 임대 영역을 민간이 맡는 구조로 재편해 개인이 주택 임대를 투자 수단으로 삼지 않도록 해야 한다”고 강조했다.
고준석 연세대 상남경영원 교수 역시 “중장기적으로 공공임대 비중을 늘리는 것은 전월세 시장 안정화를 위해 반드시 가야 할 방향”이라며 “특히 1인 가구 증가 추세에 맞춰 기업형 장기임대가 일정 부분 수요를 충족시킬 수 있을 것”이라고 긍정적으로 평가했다.
다만 다주택자 대출 규제로 임대 매물이 즉각 잠길 경우, 이를 대체할 공공·기업 임대는 수년의 공급 시차를 감안해야 하기 때문에 단기적인 혼란은 불가피하단 우려도 제기되고 있다. 특히 빌라·비아파트 전세 시장은 그간 개인 다주택자가 떠받쳐온 측면이 큰 만큼, 레버리지 축소가 곧바로 전·월세 물량 감소로 이어질 수 있다는 지적이다. 또한 기업형 임대의 현실적 한계를 짚는 목소리도 적지 않다
때문에 관건은 정책 전환 과정에서 발생할 수 있는 공급 공백을 얼마나 최소화하느냐에 달렸다는 평가다. 송승현 도시와경제 대표는 “개인 중심 시장을 기관 중심으로 체질 개선하겠다는 방향성 자체는 긍정적”이라면서도 “현실적 안착을 위해선 ‘공급 시차’와 ‘수익성’이라는 두 벽을 동시에 넘어야 한다”고 지적했다. 그는 “고금리와 공사비 급등 상황에서 기업 참여를 유도하려면 파격적인 세제 혜택과 용적률 인센티브 등 실질적 유인이 필요하다”며 “과도기적 공급 공백기에 발생할 주거비 부담 급증을 어떻게 흡수할지에 대한 세밀한 보완책이 병행돼야 한다”고 강조했다.
‘기업형 임대’가 아파트 중심의 3~4인 가구 수요를 온전히 흡수하기 어렵다는 분석도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “기업형 임대 사업자는 철저히 수익률을 따지기 때문에 회전율이 높고 관리가 용이한 원룸·투룸 위주로 공급할 가능성이 크다”며 “서울의 3~4인 가구가 선호하는 방 3개짜리 중형 아파트를 기업형 임대로 대체하기는 수익 구조상 쉽지 않을 것”이라고 분석했다. 가족 단위 거주 수요와 기업의 공급 유인 사이에 구조적 ‘미스매치’가 발생할 수 있다는 의미다.
