부동산플래닛

AI 기반 상업용 부동산 종합 서비스 기업 부동산플래닛(각자대표 정수민, 엄현포)이 2025년 연간 서울시 연립·다세대주택 매매 및 전·월세시장 동향 보고서를 발표했다고 24일 전했다.

2025년 서울 연립·다세대주택의 매매거래 시장은 거래량과 거래금액이 직전 연도 대비 각각 27.3%, 42.8% 오르며 상승세를 보였다. 반면 임대차 시장은 25개 자치구 모두 전년 대비 전세 거래가 감소했으며 전체 거래 중 월세 비중이 60%에 달하는 등 월세 중심 재편 양상이 더욱 짙게 나타났다.

▶2025년 서울 연립·다세대 매매거래량·매매거래금액, 전년 대비 각각 27.3%, 42.8% 증가 = 2025년 연간 서울시 연립·다세대주택 매매거래량은 3만3458건으로 직전 연도(2만6275건) 대비 27.3% 증가했다. 같은 기간 매매거래금액은 9조4989억원에서 42.8% 오른 13조5612억원을 기록했다.

분기별 흐름을 보면 1분기(6864건, 2조6069억원) 대비 2분기(9276건, 3조7628억원)에 규모가 대폭 증가하며 연중 최고치를 기록했다. 이후 3분기(8676건, 3조5319억원)와 4분기(8642건, 3조6596억원)에는 전분기 대비 증감이 엇갈리며 숨 고르기 양상을 띠었다.

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자치구별로는 서울 25개 구 중 22곳에서 전년 대비 매매거래량이 증가했다. 성동구가 377건에서 670건으로 77.7% 늘어나며 가장 높은 상승률을 기록했고 중구(356건, 70.3%), 송파구(2463건, 64.2%), 동작구(2014건, 59.8%), 양천구(2147건, 56.0%) 등이 뒤를 이었다. 전년과 비교해 매매거래량이 감소한 지역은 도봉구(953건, -2.9%), 금천구(814건, -2.9%), 구로구(946건, -2.4%)로 조사됐다.

매매거래금액 기준으로는 송파구가 2024년 5780억원에서 1조740억원으로 85.8% 급증했으며 중구(1592억원, 83.1%), 양천구(6492억원, 82.7%), 동작구(9690억원, 78.6%), 성동구(5169억원, 74.6%) 등 23곳에서 상승세가 확인됐다. 매매거래금액이 하락한 곳은 구로구(2512억원, -2.6%), 도봉구(2110억원, -0.6%) 2곳이었다.

매매 시장 활성화를 가늠하는 매매거래회전율(재고주택 수 대비 거래량)은 성동구와 동작구가 각각 5.20%로 공동 1위를 차지했으며 광진구(4.80%), 양천구(4.63%), 영등포구(4.41%) 등이 뒤따랐다.

▶연립·다세대주택 전세 거래량 전년比 17.3% 감소, 월세 거래는 2.6% 늘어… 순수월세 16.1%↑ = 2025년 서울시 연립·다세대주택 임대차 거래량은 13만834건으로 직전해(13만9806건)와 비교해 6.4% 감소했다. 이 중 전세는 6만3340건에서 5만2392건으로 17.3% 하락한 반면 월세는 7만6466건에서 7만8442건으로 2.6% 증가했다.

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2025년에 성사된 전체 전·월세 거래 중 월세가 차지하는 비중은 60.0%로 집계됐다. 이를 유형별로 세분화하면 준월세(보증금이 월세의 12개월분 이상~240개월분 이하) 비중이 54.2%로 가장 컸으며 이어 준전세(보증금이 월세의 240개월분 초과) 35.9%, 순수월세(보증금이 월세의 12개월분 미만) 9.9% 순이었다.

월세 유형별 거래량은 증감이 엇갈렸다. 준전세는 2만8688건에서 2만8131건으로 직전 연도 대비 1.9% 감소했고 준월세는 4만1080건에서 4만2535건, 순수월세는 6698건에서 7776건으로 각각 3.5%, 16.1% 증가세를 보였다.

▶전 자치구서 2024년 대비 전세 거래량 하락… 월세 거래량은 송파구 등 18개 구에서 상승 = 2025년 연립·다세대주택 전세 거래가 가장 활발했던 지역은 송파구(5584건)로 확인됐다. 이어서 마포구(3488건), 광진구(3319건), 서초구(3277건), 강서구(3220건) 등의 순이었다. 다만 직전 연도 대비 거래량은 모든 자치구에서 감소했으며 강북구(1158건, -34.4%)를 비롯해 강서구(3220건)와 관악구(1429건)가 각 33.3%로 높은 하락률을 기록했다.

자치구별 월세 거래량에서도 송파구가 1만1958건으로 1위를 차지했다. 뒤이어 강서구(5619건), 강동구(4648건), 강남구(4539건), 광진구(4434건) 등의 순으로 파악됐다. 2024년보다 월세 거래량이 증가한 지역은 종로구(1458건, 12.0%), 서대문구(2662건, 10.1%), 중구(1072건, 9.6%) 등 18곳에 달했다.

반대로 거래량이 줄어든 자치구는 7곳이었다. 관악구는 전년 대비 6.1% 줄어든 3967건으로 거래량이 가장 크게 감소했으며 은평구(3685건, -5.7%), 성북구(2351건, -3.4%), 노원구(1184건, -3.2%) 등도 하락세를 나타냈다.

▶2025년 12월 평균 전세가율 59.8%, 강서구 74.3%로 최고… 4분기 전월세전환율 1위는 노원구 = 2025년 12월 기준 전세가율(매매가격에 대한 전세가격의 비율)은 평균 59.8%로 확인됐다. 자치구별로는 강서구가 74.3%를 기록하며 서울 25개 자치구 중 가장 높은 전세가율을 보였다. 이어서 구로구(73.6%), 금천구(73.4%), 강북구(72.8%), 관악구(71.6%)가 70%를 웃도는 수치를 기록했다. 반면 중구(40.2%), 용산구(42.1%), 성동구(42.2%), 서대문구(48.8%) 등은 40%대 수준에 머무르며 비교적 낮은 전세가율을 형성했다.

전세 보증금을 월세로 환산할 때 적용하는 전월세전환율은 2025년 4분기 기준 서울 평균 5.5%로 조사됐다. 지역별로는 노원구가 6.7%로 가장 높았으며 서대문구(6.5%), 종로구(6.2%), 강서구(6.0%) 등이 그 뒤를 이었다.

부동산플래닛 정수민 대표는 “2025년 서울 연립·다세대주택 시장은 매매 거래가 회복세를 보였으나, 자치구별 거래량 증가 폭과 회전율에서 지역 간 온도 차가 뚜렷했다”며 “임대차 시장은 전체 자치구에서 전세가 줄고 월세 비중이 커지는 구조적 변화가 나타난 가운데 지역별 전월세전환율의 차이를 보이며 임대 수익 구조가 차별화되는 흐름이 이어졌다”고 말했다.

손봉석 기자 paulsohn@kyunghyang.com