강남 3구 집값 상승률 둔화/그래픽=김지영

정부의 다주택자 압박이 본격화되면서 서울 집값의 상승 탄력이 눈에 띄게 둔화되고 있다. 무엇보다 서울 집값 흐름의 바로미터로 불리는 강남권이 먼저 반응하는 모습이다. 일각에서는 강남권을 중심으로 서울 집값이 하락세로 돌아설 수 있다는 관측도 나오고 있다. 반대로 5월9일 이후 매물 잠김과 재상승을 걱정하는 시각도 적지 않다. 하락 기대감과 폭등 우려가 교차하는 가운데 서울 집값은 당분간 '시계제로' 국면을 이어갈 전망이다.

24일 업계에 따르면 서울 강남구 아파트값 상승률이 보합권에 근접했다. 한국부동산원에 따르면 2월 셋째 주 기준 강남구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.01% 상승했다. 주간 상승률이 0.5~0.8% 수준이던 현 정부 출범 직후의 상황과 비교하면 상승 폭이 크게 축소된 모습이다. 서울 전체 25개 자치구 중에서 가장 낮은 상승률이기도 하다. 강남구와 함께 이른바 강남3구로 불리는 서초구(0.05%)와 송파구(0.06%) 역시 상승 폭을 대부분 반납하며 서울 전체 평균 상승률을 크게 하회했다.

이같은 변화는 최근 잇따른 정책 신호가 복합적으로 작용한 결과라는 분석이다. 6·27 가계부채 관리방안(금융), 9·7 주택공급 확대방안(공급), 10·15 주택시장 안정화 대책(세제) 등 사실상 부동산 시장과 관련된 전 방위에서 정책 메시지가 강조되면서 집값 상승에 대한 기대 심리가 한풀 꺾인 상태다. 여기에 이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료, 임대사업자 혜택 축소 등 연이어 SNS(소셜미디어) 메시지를 낸 것도 시장 심리에 적잖은 영향을 미쳤다.

이에 집값 하락 기대감도 서서히 고개를 들고 있다. 급매물이 늘고 매수자들이 가격을 낮춰 제시하는 '하향 매수' 사례가 조금씩 포착되면서 고점이 확인된 것 아니냐는 시각이 나오는 것. 매도자 역시 세 부담을 의식해 가격 눈높이를 차츰 낮추는 분위기다.

시장에서는 '단기 조정 국면'에 접어들었다는 평가도 조심스럽게 나온다. 양도세 중과 종료 전 매물이 집중되며 가격이 일부 조정된 뒤 정책 불확실성이 해소되면서 가격 조정 분위기가 시장 전반으로 확산될 수 있다는 분석이다.

반대로 가격 조정이 본격화됐다고 단정하긴 이르다는 신중론도 만만치 않다. 매물은 증가하는데 거래량 자체는 여전히 많지 않기 때문이다. 실제 시장 참여자들은 뚜렷한 방향성을 잡지 못한 채 관망세를 강화하는 모습이다. 다주택자는 중과 부활 전에 정리할지 이후까지 버틸지를 저울질하고 반대편에선 실수요자가 금리와 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 부담에 선뜻 매수에 나서지 못하고 있다. 현재의 둔화 국면이 정책 효과에 따른 일시적 숨 고르기인지 아니면 하락 전환의 신호탄인지 아직 판단을 내리기가 쉽지 않다는 게 부동산시장 전문가들의 중론이다.

이후 구체적인 시장의 방향성은 5월 9일 이후에나 확인될 것이라는 분석도 많다. 중과 유예가 종료되면 절세 목적의 매물이 더 이상 나오기 어렵고 보유세 개편 방향과 금리 경로, 입주 물량 등 여러 변수가 동시에 작용하게 된다. 이 과정에서 매물 출회가 예상보다 제한적일 경우 오히려 '매물 잠김' 현상이 나타날 수 있다. 매수·매도자 간 눈치싸움이 이어지며 가격은 크게 떨어지지 않지만 거래 회복도 더딘 '정체 국면'이 길어질 가능성도 있다.

전월세 시장 불안도 변수다. 전세 매물 감소와 월세 전환 가속화가 동시에 나타날 경우 실수요자의 주거비 부담은 커질 수밖에 없다. 매매 가격이 주춤하는 사이 전월세 가격이 오르면 결국 매매 전환 수요를 자극해 다시 가격을 밀어 올릴 수 있기 때문이다.

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "중과 유예 종료 전에는 절세 목적 매물이 일부 나올 수 있지만 종료 이후에는 매물 잠김과 수급 불균형이 동시에 나타날 가능성도 있다"며 "현재의 상승 둔화를 곧바로 하락 전환으로 단정하기보다는 정책 변수에 따른 변동성 확대 구간으로 보는 것이 합리적"이라고 말했다. 이어 "세제와 금융 규제는 단기 심리를 제어하는 데 효과적일 수 있지만 강남 3구를 중심으로 한 구조적 수요를 근본적으로 바꾸기에는 한계가 있다"고 덧붙였다.

김지영 기자 kjyou@mt.co.kr

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