"연장은 없다"…시행 시점만 한두 달 유예 검토
순수 전세 줄고 준월세·반전세 확산

이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예를 더는 연장하지 않겠다는 뜻을 분명히 밝혔다. 사진은 이재명 대통령이 지난해 12월 30일 청와대에서 열린 국무회의를 주재하며 밝은 표정으로 발언하고 있다. /뉴시스·청와대통신사진기자단

[더팩트｜이중삼 기자] 이재명 정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예를 더는 연장하지 않겠다고 못 박았다. 시장 혼란을 고려해 종료 시점을 한두 달 늦추는 방안은 검토 중이지만 제도 자체를 이어가지는 않겠다는 입장이다. 세금 부담을 피하려던 다주택자 매도 구상은 사실상 막혔다. 토지거래허가구역 내 실거주 의무 강화로 전·월세를 낀 매물은 거래 자체가 쉽지 않다. 매물 출회가 지연되는 가운데 매도 여건도 녹록지 않다. 보유세와 거래세 전반을 손보는 세제 개편 움직임이 가시화되면서 집주인 세 부담이 세입자 전·월세 가격으로 옮겨붙을 수 있다는 우려가 나온다.

이재명 대통령은 최근 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침을 분명히 했다. 이 대통령은 지난 27일 제3회 국무회의 모두발언에서 "당장 눈앞의 고통과 저항이 두려워 불공정과 비정상을 방치해서는 안 된다"며 "비생산적인 부동산의 과도한 팽창은 필연적으로 거품을 키우게 된다"고 강조했다.

이 대통령은 이전부터 다주택자 양도소득세 중과 유예 재연장은 없다는 점을 여러 차례 강조해왔다. 다만 청와대는 시장 충격을 완화하기 위해 시행 시점을 한두 달 늦추는 방안을 내부 검토 중이다. 김용범 청와대 정책실장은 "집을 미리 팔려 해도 세입자가 있는 경우 상당한 기간이 필요할 수 있다"며 "5월 9일까지 계약이 체결된 거래에 한해 이후 일정 기간까지 거래 완료를 인정하는 방안을 검토하고 있다"고 말했다. 제도 연장 가능성에는 분명히 선을 그었다.

◆ 李 "불공정·비정상 절대 방치해선 안 돼"

다주택자 양도세 중과 유예 종료를 두고 전문가들은 시장 매물 잠김 현상을 더 키울 수 있다고 경고했다. /뉴시스

정부 의도는 명확하다. 다주택자가 보유한 투자용 주택을 시장에 내놓게 만들어 공급을 늘리고 집값 안정을 유도하겠다는 구상이다. 그러나 현장에서는 기대와 다른 흐름이 나타나고 있다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 매수자는 실거주 의무를 떠안았다. 다주택자 보유 물량 상당수가 세입자를 낀 상태라는 점도 매물 출회를 가로막는 요인으로 작용하고 있다.

임대차 계약이 남아 있으면 세입자와 퇴거 협의가 선행돼야 한다. 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 경우 거래는 사실상 멈춘다. 토지거래허가를 받기 위해서는 매수인이 임대차 계약 종료 확인서를 제출해야 한다. 전문가들은 이번 조치가 매물 유도보다 매물 잠김 현상을 더 심화시킬 수 있다고 본다.

전세난도 매도 압박 효과를 약화시키는 변수로 꼽힌다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 이달 27일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만1807건으로 지난해 10월 중순과 비교해 10% 넘게 감소했다. 전세 물량 감소와 월세 전환 확산은 세입자 선택지를 좁혔고 기존 거주지에 그대로 머무르는 이른바 '눌러앉기' 현상도 키우고 있다. 다주택자가 매도를 원해도 세입자 동의 없이는 움직이기 어려운 구조가 굳어지고 있다는 분석이다.

서울 아파트 전세가격도 상승 흐름을 이어가고 있다. 한국부동산원에 따르면 1월 4주차 기준 서울 전세가격은 전주 대비 0.14% 올랐다. 부동산원 관계자는 "역세권과 선호 단지 중심으로 임차 수요가 이어지는 반면 매물 공급이 원활하지 않아 서울 전 지역에서 상승세가 나타났다"고 설명했다.

전세시장 불안이 이어지는 가운데 정부는 보유세와 거래세 전반을 손보는 세제 개편까지 준비하고 있다. 강기룡 재정경제부 차관보는 지난 29일 정부서울청사에서 열린 '도심 주택공급 확대·신속화 방안' 브리핑에서 "합리적인 조세 개편 방안을 차근차근 준비하고 있다"고 밝혔다. 양도소득세 중과 유예 종료에 더해 보유세 인상까지 현실화될 경우 다주택자 세 부담은 한층 커질 수밖에 없다.

◆ 막힌 매도 출구…다주택자 발 묶였다

지난해 서울시 주거실태조사에 따르면 서울 임차 가구 비율은 53.4%로 절반을 넘은 것으로 나타났다. /뉴시스

정책 초점은 다주택자에 맞춰져 있지만 현장 충격은 세입자에게도 전해지고 있다. 2024년 서울시 주거실태조사에 따르면 서울 자가 점유율은 44.1%에 그친 반면 임차 가구 비율은 53.4%로 절반을 넘었다. 월세 비중이 28.0%로 전세(25.4%) 비중을 웃돈 점도 주거 불안을 키우는 요인으로 꼽힌다.

집주인 세 부담이 늘어나면 전·월세 인상 압력으로 이어질 수 있다. 전세를 월세나 반전세로 전환하려는 움직임도 빨라질 수 있다. 시장에서는 이미 변화 조짐이 감지된다. 순수 전세는 줄어드는 반면 보증금과 월세를 함께 부담하는 준월세·준전세 계약이 확산되며 세입자 주거비 구조도 달라지고 있다.

부동산R114에 따르면 서울 임대차 계약 가운데 준월세 비중은 50%대·준전세는 40% 수준에 이른다. 전세가격 상승과 공급 부족 상황에서 임대인은 수익성 확보와 세 부담 완화를, 세입자는 전세와 월세 부담 조정을 동시에 고려한 선택이라는 분석이다.

부동산R114 관계자는 "보유세 부담 확대 가능성에 따른 세 부담 증가는 순수 전세나 순수 월세보다 준월세를 선호하게 만드는 요인으로 작용하고 있다"며 "세입자 자금 부담과 임대인 수익 추구가 맞물리며 준월세는 서울 전월세 시장의 핵심 계약 유형으로 자리 잡았다"고 말했다. 이어 "향후 서울 아파트 입주물량 감소가 예고된 만큼 이런 흐름은 당분간 이어질 수 있다"고 덧붙였다.

js@tf.co.kr

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