"사업성 악화에 장점 약해져…규제 더 풀어야"
"공공기여 크다면 사업 인센티브 더 줘야"
"민간 브랜드 선호한다면 '총괄' 역할만" 의견도
"단순히 (재개발사업) 시행자만 공기업이라고 공공성이 담보되는 걸까요?"
서울·인천·경기 수도권 3개 지역 도시주택 공기업이 공공정비사업 활성화를 위해 머리를 맞댔다. 민간정비사업에 규제가 지속해서 풀리면서 '안정'과 '속도'를 앞세웠던 공공정비사업의 장점이 희석되고 있어서다. 차별화 지점을 마련해야 한다는 게 논의의 단초다.
공공보다 민간 건설사 브랜드에 대한 선호가 뚜렷한 상황에서 공기업은 시행보다는 지원에 주력해야 한다는 주장도 나왔다. 사업성이 담보되지 않는 지역 위주로 공공정비사업을 확장해 공익성을 확보해야 한다는 의견도 제기됐다.
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권혁삼 한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원 주택연구팀장이 28일 서울 강남구 한국과학기술회관에서 열린 '제1회 수도권공사 도시정비협의회 공동포럼'에서 발제를 하고 있다./사진=김준희 기자 kjun@ |
약해진 '공공'의 장점
서울주택도시개발공사(SH), 인천도시공사(iH), 경기주택도시공사(GH)는 28일 서울 강남구 한국과학기술회관에서 이 같은 내용을 다룬 '제1회 수도권공사 도시정비협의회 공동포럼'을 개최했다.
이날 발제를 맡은 권혁삼 LH 토지주택연구원 주택연구팀장은 "최근 공사비 급등, 품질 기준 강화, 간접비 증가 등으로 사업성이 악화하고 주민 분담금이 급등하고 있다"며 "민간개발이 어려운 소외지역에서 시행하는 공공정비사업 특성을 고려해 추가적 규제 완화 및 지원 확대가 필요하다"고 제언했다.
이어 "공공재개발·재건축사업 도입 후 제도 개선이 지속되고 있으나 민간사업 규제 완화로 장점이 약화하고 있다"며 "정비계획·사업계획 통합 수립, 의무임대 기준 완화, 기금 지원 확대, 이주비 주택담보대출비율(LTV) 상향 등 민간사업과 차별화할 수 있는 부분이 필요하다"고 덧붙였다.
공공정비사업 개념은 과거 문재인 정부에서 처음 도입됐다. 공공참여 가로주택정비사업, 공공재개발·재건축사업, 도심 공공주택 복합사업 등 각종 공공정비사업 제도를 마련한 게 이때다. 이후 서울시도 신속통합기획(공공지원 재개발사업), 모아타운(소규모주택정비 관리지역) 등 자체적으로 도심 정비수단을 마련하면서 공공정비사업이 추진되고 있다.
그러나 건설업을 둘러싼 대내외 여건 악화로 사업성이 취약해지면서 '공공 시행'이라는 장점은 상쇄되고 있는 게 현실이다.
이태희 한국건설산업연구원 연구위원은 "공공 시행 방식은 조합 방식 대비 특례 적용, 자금 조달 안정, 공사비 증액 최소화 등 장점이 있으나 공공성 추가 확보로 인한 상품성 저하, 공약·정책 변경에 따른 리스크 등 단점도 존재한다"고 짚었다.
이를 개선하기 위해서는 공공기여 규모를 축소하고 외부 환경 영향에 흔들리지 않는 일관성 있는 사업 추진이 필요하다는 지적이다.
이 연구위원은 "과도한 공공기여 요구는 분명히 자제가 돼야 한다"며 "정치 환경 등 분위기에 따라 좌우되는 것이 아닌 일관성 있게 예측 가능한 사업 추진이 필요하다"고 말했다.
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제1회 수도권공사 도시정비협의회 공동포럼 토론 참석자들이 종합토론을 진행하고 있다./사진=김준희 기자 kjun@ |
왜 공공이어야 할까?
공공보다는 민간 브랜드를 선호하는 수요자들의 특성을 고려해 공공이 시행자가 아닌 조력자 역할에 집중해야 한다는 의견도 제기됐다.
이범현 성결대 교수는 "정비사업을 추진하는 주민들은 결국 공공재개발·재건축을 선호하지 않는다. 특히 LH나 GH 아파트 브랜드가 붙는 걸 싫어한다"며 "주민들은 브랜드 가치 상승을 원하기 때문에 공공은 총괄 사업 관리자만 하고 시공사 선정 등에 대한 모든 권한은 주민한테 주는 식의 사업 추진 방법도 필요하다고 본다"고 제안했다.
공공기여 완화 등 공공정비사업에 대한 제도 개선 요구가 이어지다 보니 본질적인 제도의 존재 의의에 대한 물음도 나왔다.
오지연 국토교통부 주택정비정책과 담당 사무관은 "공공정비의 공공성은 '단순히 시행자만 공공이면 담보가 되는 것인가'라는 고민이 있다"며 "공공기여 완화, 임대주택 비율 완화, 공원 녹지 기준 완화 등 요구가 계속되는 상황에서 시행자가 공공이라는 이유로 민간사업에 버금가게 규제를 완화해도 되는 것인지 의문이 든다"고 되물었다.
이에 대해 홍경구 단국대 교수(대통령 소속 국가건축정책위원)는 "임대주택 등 공공기여는 대폭 늘리면서 밀도를 늘려주는 건 어떨까 싶다"며 "공공성은 잡아내면서도 도심 역세권 등은 용적률을 대폭 확대해 공급 물량을 확보하는 차원"이라고 답했다.
한편 수도권 공사 도시정비협의회는 지난 2015년 수도권의 지속가능한 발전 방안 모색을 위해 '수도권 공사 도시재생협의회'라는 이름으로 출범했다. 최근 정부 정책이 도시재생에서 도시정비로 전환되는 흐름에 맞춰 지난해 5월 현재의 이름으로 변경하고 3사 협력 범위를 확대했다. 이번 포럼은 지난해 협의회 재정비 이후 처음 열렸다.
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