사진은 6일 서울 강남구 트레이드타워에서 바라본 도심 아파트 단지. 2026.1.6/뉴스1 ⓒ News1 안은나 기자

(서울=뉴스1) 윤주현 기자 = 지방선거를 앞두고 부동산 세제 개편이 쉽지 않은 상황이지만, 최근 정부가 보유세 및 양도세 개편 가능성을 시사하면서 향후 부동산 정책 방향에 관심이 쏠리고 있다. 고액 1주택자에 대한 세금 부담을 늘려 이른바 '똘똘한 한 채' 기조를 억제하겠다는 구상이다.

보유세 과세표준 구간 세분화 가능성…'똘똘한 한 채' 억제

19일 정치권에 따르면 김용범 청와대 정책실장은 지난 16일 "같은 한 채라도 소득세처럼 20억, 30억, 40억원 등 구간을 더 촘촘히 해 보유세를 달리 적용하자는 제안이 있는데, 진지하게 고민해 봐야 할 문제"라고 말하며 보유세·양도세 강화 가능성을 내비쳤다.

종합부동산세의 경우 현재 △6억원 이하 △12억원 이하 △25억원 이하 △50억원 이하 △94억원 이하로 과세표준 구간이 나뉘어 있다. 3주택 이상 보유 시 최고세율이 5%에 달하지만, 1주택자의 경우 최고 세율이 2.7%에 그쳐 '똘똘한 한 채' 현상을 심화시킨다는 지적이 제기됐다.

김 실장의 발언은 주택 가액에 따라 과세표준을 설정해 고가 1주택자에 대한 세 부담을 늘리겠다는 뜻으로 해석된다. 자산 규모에 따른 ‘조세 형평성’ 차원에서 보유세를 강화하고, 고가 주택에 집중된 수요를 분산시키겠다는 취지다.

현행 양도세 역시 개편 대상으로 거론된다. 현재 1주택자는 보유 기간이 3년 이상이면 양도차익의 24%를 장기보유특별공제로 공제받는다. 보유 기간이 10년을 넘으면 공제율은 최대 80%까지 적용된다. 정부가 누진세율을 높여 고가 주택 거래 시 시세차익에 대한 세금 부담을 늘릴 가능성도 제기된다.

여기에 오는 5월에는 양도세 중과 유예 제도가 폐지될 가능성이 크다. 양도세 중과가 시행될 경우 3주택자가 부담해야 할 최고 실효세율은 82.5%에 달한다.

정부는 지난 3년간 이를 1년씩 연장해 왔지만, 올해 경제정책방향에서는 해당 내용이 빠졌다. 이에 따라 정부가 유예 조치 종료를 염두에 두고 있는 것 아니냐는 해석에 힘이 실린다.

보유세 개편 '바람직', 양도세 강화 '매물 잠김' 우려

서울 한 부동산 중개업소 모습. 2026.1.5/뉴스1 ⓒ News1 김명섭 기자

전문가들은 '똘똘한 한 채' 수요 억제 차원에서의 보유세 개편에는 대체로 긍정적인 평가를 내놓고 있다. 과세표준 구간을 보다 촘촘히 설계하고, 주택 수가 아닌 가액 기준으로 세 부담을 세분화할 경우 고가 주택 쏠림 현상을 완화하는 데 효과가 있을 것이라는 분석이다.

심형석 우대빵부동산연구소장(미 IAU 교수)은 "종합부동산세를 개편한다면 과세표준 구간을 더 세분화하고, 가액 기준으로 과세해 '똘똘한 한 채' 수요를 억제하려 할 것"이라며 "주택 수 기준이 아닌 가액 기준 보유세는 국제적인 표준인 만큼 방향성 자체는 바람직하다"고 말했다.

반면 양도세 강화에 대해서는 신중론이 적지 않다. 양도세 중과에 누진세율까지 높아질 경우 주택 매도 시 세금 부담이 급격히 늘어나면서 집주인들이 매물을 시장에 내놓지 않을 가능성이 크다는 이유에서다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "고가 주택에 대한 '똘똘한 한 채' 수요가 집중된 상황에서는 보유세는 높이고 양도세는 낮추는 조합이 효과적"이라며 "다주택자 양도세 중과가 시행되고 세율까지 강화될 경우 매물 잠김 현상이 나타날 수 있다"고 말했다.

고준석 연세대 상남경영원 교수도 "양도세 중과 유예가 종료될 가능성이 큰 상황에서 추가로 양도세를 개편한다면 집주인들이 매도를 포기하거나 증여로 방향을 틀 가능성이 있다"고 설명했다.

다만 세제 개편 논의가 실제 정책으로 이어질 시점은 지방선거 이후가 될 가능성이 크다는 전망이 나온다. 아직 정부 차원의 추가 공급 대책 발표가 남아 있는 데다, 지방선거를 앞두고 세제 개편을 단행하는 것은 정부에 부담이 될 수 있어서다. 김 실장도 "주택 공급 대책이 발표되고 시장이 어느 정도 안정되면 그다음에 세금 문제를 고민할 것"이라고 밝힌 바 있다.

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