우리나라에서 청약은 ‘로또’라 불리지만, 그 과정은 ‘고행’에 가깝다. 국토부 FAQ만 241페이지. 한 번의 마킹 실수로 당첨이 취소되고, 1년간 기회를 박탈 당하는 ‘부적격자’가 매년 2만 명을 넘어선다.
유명 건설사에서 10년간 입주자 선정 업무를 총괄했던 장용 대표는 이 비극의 원인을 ‘개인의 부주의’가 아닌 ‘연결되지 않은 행정 구조’에서 찾았다. 그가 창업한 ‘처음청약’은 정보의 나열을 넘어, 청약자가 스스로를 검증할 수 있는 ‘사전 판단 인프라’를 지향한다.
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그동안 장용 대표는 현장에서 수많은 당첨 취소 사례를 목격했다. 그는 “제도상 모든 책임은 청약자에게 귀속된다. 그러나 복잡한 세대 구성과 수시로 변하는 가점 기준을 완벽히 이해하라는 건 국가적 방임에 가깝다”고 지적했다.
현재의 구조는 접수(청약홈)와 검증(사업주체)이 분리돼 있다. 청약자는 그 사이의 거대한 정보 공백을 홀로 건너야 한다. 장용 대표는 이 지점에 ‘사전 판단 디지털 인프라’가 반드시 필요하다고 확신했다. 처음청약의 탄생 배경이다.
■ ‘청약 프로필’에 담긴 철학: “조회가 아닌 판정의 영역”
핵심은 ‘청약 프로필’이다. 단순히 정보를 보여주는 게 아니라, 간편인증을 통해 개인의 조건을 구조화한다. 그리고 실제 청약이 가능한 수준의 자격을 실시간 판정한다.
“무주택 기간과 세대 구성, 거주지 이동 등 시간과 조건 변화에 따라 자격은 계속 변합니다. 처음청약은 이를 자동 업데이트해서, 사용자가 당첨되는 순간까지 자신의 상태를 지속적으로 관리할 수 있게 돕죠.”
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흥미로운 점은 장용 대표의 솔직한 '실패 고백'이다. 초기 기획했던 ‘찜’이나 ‘모의청약’ 기능은 유의미한 데이터 축적에 실패했다. 대신 그는 모델하우스 사전예약과 청약 프로필을 결합한 ‘실증 데이터’로 전략을 수정했다. 단순히 ‘얼마나 왔나’가 아니라 ‘누가, 어떤 조건으로 당첨 가능성이 높은가’를 분석하는 B2B 데이터 비즈니스로 진화한 것이다.
■ 기술로 구현한 보안과 정확성: “저장하지 않고 판단한다”
청약 데이터는 민감한 개인정보를 포함한다. 처음청약은 보안 리스크를 설계 단계부터 제거했다. 그는 "서류를 저장하지 않는 구조’가 원칙"이라며, "간편인증으로 불러온 서류에서 판단에 필요한 정보만 추출한 뒤 원본은 즉시 파기한다"고 설명했다.
"우리는 개인정보를 보관하는 회사가 아니라, 이를 일시적으로 해석해 ‘판단 결과’만 생성하는 곳입니다. 이 구조 덕분에 외부 기관과의 협업에서도 보안 기준을 완벽히 충족할 수 있었죠.”
기술적 우위는 '규칙 기반 엔진(Rule-based Engine)'에서 나온다. 수시로 변하는 부동산 법령을 문서 단위가 아닌, 판정 로직 단위로 관리한다. 기준이 바뀌면 즉시 전 사용자의 프로필이 다시 계산된다. AI는 이 정제된 판정 데이터 위에서 보조적으로 작동하며 당첨 가능성과 리스크를 분석한다.
■ 미래의 지도: “국민 누구나 같은 기준으로 판단하는 세상”
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장용 대표는 청약홈과 대형 부동산 플랫폼과의 관계를 '보완적'이라 정의한다. 매물 탐색은 대형 플랫폼이, 접수는 청약홈이 하되, 그 사이의 '의사결정'을 처음청약이 담당하겠다는 로드맵이다.
“목표는 500만 명의 '판단 사용자'를 확보하는 겁니다. 정답을 알려주는 쪽집게 과외가 아니라, 합리적인 선택을 돕는 의사 결정 인프라가 되겠습니다."
그가 창출할 경제적 가치는 명확하다. 부적격 당첨으로 인한 연간 수조 원대의 개인적 손실과 행정 비용을 줄이는 것이다.
문지형 스타트업 기자단 jack@rsquare.co.kr
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