부동산플래닛

AI 기반 상업용 부동산 종합 서비스 기업 부동산플래닛(각자대표 정수민, 엄현포)이 국토교통부 실거래가 자료를 기반으로 분석한 2026년 1월 서울시 오피스 매매시장 동향 보고서를 발표했다.

올해 1월 서울시 오피스 매매거래 시장은 거래량과 거래금액 모두 전월 대비 하락세를 기록했다. 특히 오피스빌딩(일반건물) 거래금액이 전월 대비 76.1% 줄었고 사무실(집합건물) 거래량과 거래금액도 각각 42.0%, 60.6% 감소하며 위축된 흐름을 보였다.

▶1월 서울 오피스빌딩 및 사무실 매매거래 동반 약세… 거래량과 거래금액 모두 하락 = 2026년 1월 서울시에서 발생한 오피스빌딩 매매거래는 총 7건으로 전월(8건) 대비 12.5% 감소했으며 매매거래금액은 6213억원에서 1486억원으로 76.1% 줄었다. 전년 동월(2건, 910억원)과 비교하면 거래량은 250.0%, 거래금액은 63.3% 증가한 수치다. 매매가격이 1000억원을 상회하는 거래는 발생하지 않은 가운데, 강남구 신사동 ‘명화빌딩(612억원)’과 강남구 논현동 ‘마루빌딩(365억원)’이 각각 매매가격 기준 1, 2위를 차지했다.

권역별 매매거래 현황을 보면 전월 거래가 없었던 YBD(영등포구·마포구)에서 1건의 거래가 발생해 165억원을 기록했다. GBD(강남구·서초구)와 그 외 지역(ETC)의 거래량은 각각 2건, 4건으로 전월과 동일했다. GBD의 거래금액은 1668억원에서 977억원으로 41.4% 감소했으며 그 외 지역(ETC)은 3989억원에서 344억원으로 91.4% 하락했다. 전월 2건의 거래가 이뤄졌던 CBD(종로구·중구)에서는 매매거래가 발생하지 않았다.

부동산플래닛

새해 첫 달 사무실 매매거래 시장도 약세를 보였다. 거래량은 총 80건으로 전월(138건)보다 42.0% 감소했고 거래금액은 1389억원에서 547억원으로 60.6% 줄었다. 2025년 1월(86건, 430억원)과 비교하면 거래량은 7.0% 감소했으나 거래금액은 27.3% 증가한 규모다.

권역별 매매거래량은 모든 지역에서 전월 대비 감소했다. YBD가 29건에서 9건으로 69.0% 줄어 가장 큰 하락폭을 보였고 CBD는 12건에서 7건으로 41.7%, 그 외 지역(ETC)은 68건에서 42건으로 38.2%, GBD는 29건에서 22건으로 24.1% 감소한 것으로 조사됐다.

매매거래금액 기준으로는 CBD를 제외한 전 권역에서 감소세가 나타났다. 낙폭이 가장 큰 지역은 YBD로 전월(436억원) 대비 93.4% 하락한 29억원을 기록했다. 그 외 지역(ETC)은 412억원에서 112억원으로 72.7% 줄었고 GBD는 362억원에서 139억원으로 61.8% 감소했다. CBD는 178억원에서 268억원으로 50.0% 증가하며 유일하게 거래금액이 늘었다.

▶오피스빌딩 매매 7건 중 4건은 ‘법인 매수’… 사무실 시장은 ‘개인 매수’ 비중이 절반 이상 = 1월에 거래된 서울시 오피스빌딩 7건 중 4건은 법인이 매수한 것으로 나타났다. 이 가운데 법인 매도는 3건, 개인 매도는 1건이었다. 나머지 3건 중 2건은 개인 간 거래였으며 1건은 공공기관 간 거래였다. 거래금액 기준으로는 법인 간 거래가 738억원으로 전체의 49.6%를 차지했으며 개인(매도)과 법인(매수) 간 거래 612억원(41.2%), 공공기관 간 거래 109억원(7.3%), 개인 간 거래 28억원(1.9%) 순이었다.

사무실 매매시장에서는 전체 거래 80건 중 43건의 매수자가 개인으로 확인됐다. 이 중 개인 간 거래는 42건, 기타 유형과 개인 간 거래는 1건이었다. 법인이 매수한 거래 35건 중 개인 매도는 21건, 법인 매도는 14건에 해당했다. 나머지 2건은 개인이 매도하고 기타 유형이 매수한 거래였다. 거래금액 비중을 매도자와 매수자 순으로 살펴보면 법인 간 거래가 376억원(68.7%)으로 가장 높았고 개인 간 거래 99억원(18.0%), 개인과 법인 간 거래 63억원(11.6%), 개인과 기타 유형 간 거래 6억원(1.1%), 기타 유형과 개인 간 거래 3억원(0.5%) 순이었다.

부동산플래닛

▶오피스 자산, 핵심 간접투자처로 자리… 1월 리츠 내 오피스 자산 총액 전년 동월比 39.0% 증가 = 오피스 자산은 부동산 간접투자 시장에서 기관 투자자를 중심으로 자금이 유입되며 핵심 투자처로 자리하고 있다.

서울 오피스 시장은 리츠(REITs, 부동산투자회사)의 주요 투자 대상 중 하나다. 올해 1월 기준 리츠 자산 총액은 117조7400억원으로 전월(117조8600억원) 대비 0.1% 감소했으나 전년 동월(101조800억원) 대비로는 16.5% 증가했다. 부동산 유형별 리츠 자산 비중에서는 오피스가 34.9%로 주택(42.7%)에 이어 두 번째로 높은 비중을 차지했다.

같은 기간 리츠 내 오피스 자산 총액은 41조1400억원으로 전월(41조2800억원)에 비해 0.3% 줄었으나 전년 동월(29조6000억원) 대비로는 39.0% 증가했다.

▶신규 공급된 업무시설 연면적 전월比 191.5% 증가… 공급 예정 업무시설 면적은 91.9% 감소 = 현재 오피스 시장의 신규 공급량을 보여주는 사용승인 면적은 크게 늘어난 반면, 향후 공급 물량을 예고하는 건축인허가 지표는 큰 폭으로 떨어지며 대조적인 양상을 띠었다.

국토교통부 건축인허가 자료에 의하면 지난 1월 사용승인허가를 받은 업무시설(오피스빌딩·사무실) 연면적은 12만1656㎡로 전월(4만1732㎡) 대비 191.5%, 전년 동월(9만4810㎡) 대비 28.3% 증가한 것으로 집계됐다. 사용승인허가 건수는 8건으로 전월과 같았고 전년 동월(9건)보다는 1건 감소했다.

건축인허가 현황을 보면 신규 공급 예정인 업무시설 연면적은 2만4121㎡로 조사됐다. 이는 전월(29만7327㎡)과 전년 동월(6만3906㎡) 대비 각각 91.9%, 62.3% 감소한 수치다. 1월 건축인허가 건수는 10건으로 전월(11건)보다 1건 줄었고 전년 동월(6건)과 비교하면 66.7% 증가했다.

부동산플래닛 정수민 대표는 “1월 서울시 오피스 매매시장은 1000억원 이상의 거래 부재로 전체 거래금액이 전월 대비 크게 감소했다”며, “불확실성이 이어지는 시장에서도 리츠 내 오피스 자산 총액이 전년 동월 대비 증가하는 등 우량 오피스 자산에 대한 선호는 지속되고 있다”고 말했다.

부동산플래닛

손봉석 기자 paulsohn@kyunghyang.com