서울 용산구 한 부동산 중개업소에 붙은 전월세 매물 전단지. [연합]

올해 공동주택 공시가격이 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 한강벨트 등 주요 지역에서 큰 폭으로 오르면서 보유세 부담이 전월세 시장으로 옮겨붙을 조짐을 보이고 있다. 세 부담이 커진 집주인들이 월세 인상 등으로 대응하면서 세입자 부담이 늘 수 있다는 우려가 나온다.

19일 한국부동산원 통계에 따르면 올해 2월 서울 아파트 평균 월세는 151만5000원으로 집계됐다. 역대 최고치다. 지난 1월 처음으로 150만원을 넘어선 뒤 한 달 만에 다시 올랐다. 지난해 2월 134만7000원과 비교하면 12.5% 상승한 수준이다.

현장에서는 공시가격 발표 이후 임대료 상승 압력이 더 커질 수 있다고 본다. 전일 국토교통부가 발표한 ‘2026년도 공동주택 공시가격안’에 따르면 올해 서울 공동주택 공시가격은 지난해보다 18.67% 상승했다. 2007년 24.82%, 2021년 19.89%에 이어 역대 세 번째로 높은 상승률이다.

이에 따라 보유세도 최대 50% 상한을 맞춰 오른 아파트가 늘어났는데, 늘어난 세금을 전월세 가격으로 보전할 가능성이 높아졌다.

서초구 반포동 A공인중개사무소 대표는 “집주인들이 아직 세 부담을 본격적으로 체감하지 못한 상태”라며 “실제 부담이 가시화되면 전월세 가격 인상 움직임이 본격화할 수 있다”고 말했다. 그는 “임대차3법 도입을 앞둔 2021년 전세가격이 급등해 역대 최고 수준을 기록했는데 최근 시세가 다시 그 수준에 근접했다”며 “하반기에 공시가격 현실화율이나 공정시장가액비율 조정까지 이뤄지면 당시보다 더 높아질 가능성도 있다”고 내다봤다.

실제 전세가격도 다시 고점을 쓰고 있다. 한국부동산원 통계를 보면 서초구 평균 전세가격은 2022년 3월에 기록된 11억2031만원이 고점이었지만 올해 들어 1월 11억2491만원, 2월 11억3080만원으로 집계되며 기존 기록을 갈아치웠다.

월세 시장의 상승세는 매물 부족과 맞물려 더 가팔라지고 있다. 정부가 서울 전역과 경기 일부를 토지거래허가구역으로 묶어 실거주 의무를 부여한 뒤, 임대차 매물이 줄었기 때문이다.

동대문구 답십리동 B공인중개사무소 대표는 “3000가구가 넘는 래미안위브 단지에도 현재 전세 매물은 10건이 안 되고 월세 물건은 2건뿐”이라며 “지난해 3월 보증금 1억원에 월세 220만원 수준이던 물건이 최근 1억원에 265만원으로 거래됐다”고 전했다. 이어 “통상 월세 40만원이 보증금 1억원과 치환되는 걸 감안하면 올해 월세 상승폭이 더 가팔라졌다”며 “벌써부터 월세 올려받아 세금 내겠다는 집주인이 있다”고 전했다.

세 부담이 커지자 임대 방식 자체를 바꾸는 사례도 나타났다. 마포구 아현동 B공인중개사무소 대표는 “마포 일대에 주택 두 채를 가진 타지역 거주 다주택자 기존에는 각각 월세를 놓고 있었지만, 최근 들어 전세나 반전세로 전환했다”고 전했다. 이어 “전세보증금으로 목돈을 마련한 뒤 현 정부 임기 말까지 버티면서 향후 부담할 세금 2억~3억원가량을 미리 확보해두려는 전략”이라고 설명했다.

전문가들은 이런 흐름을 전형적인 조세전가 현상으로 본다. 송헌재 서울시립대 경제학과 교수는 “보유세가 오르면 임대 공급 비용이 높아지고 그 부담 일부가 세입자에게 넘어가는 것은 경제 이론상 자연스러운 결과”라며 “전국 가구의 전월세와 재산세 규모를 역추적해 보면 보유세가 1% 오를 때 상승분의 약 30%가 전세보증금에, 40~50%가량은 월세보증금에 전가되는 것으로 추정된다”고 설명했다.

부족한 공급 역시 조세전가를 가속화하는 원인으로 지목됐다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “조세전가 여부는 공급 여건에 좌우된다”며 “서울은 2024년 기준 주택보급률이 93.9%에 그쳐 구조적으로 수요를 공급이 따라가지 못하는 시장”이라고 말했다. 이어 “이처럼 공급이 부족한 서울에서는 임대인의 교섭력이 강해 세 부담이 늘어도 이를 임차인에게 넘기기 쉬운 환경이 형성된다”고 덧붙였다. 윤성현 기자