[주요 이슈 브리핑]

■ 보유세 부담 급증: 강남 3구와 한강 벨트 중심으로 공시가격이 20% 넘게 뛰면서 래미안원베일리 전용 84㎡ 보유세가 전년 대비 1026만 원(56.1%) 치솟을 전망이다. 공시가격 12억 원 초과 주택이 전국 48만 7362가구로 53% 급증하며 역대 최다를 기록해, 서울 핵심지 고가 아파트 보유자의 세 부담이 본격적으로 확대되는 국면이라는 분석이다.

■ 중저가 쏠림 심화: 올해 서울 아파트 거래의 49.8%가 9억 원 이하에서 이뤄지며 전년 동기(36.1%) 대비 13.7%포인트 늘어난 모습이다. 15억 원 초과 주택 대출 한도가 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 축소된 영향으로, 대출 가능 가격대 중심으로 매매 시장이 재편되는 구조적 변화라는 해석이다.

■ 매매심리 급랭: 2월 전국 주택 매매시장 소비심리지수가 전월 대비 9.8포인트 하락한 112.3을 기록하며 보합 국면으로 전환됐다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료 발표 등 규제 강화 기조가 시장 심리를 위축시킨 결과라는 설명이다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 원베일리 보유세 1000만원 껑충…서울 아파트 15%가 종부세 낸다

- 핵심 요약: 래미안원베일리 전용 84㎡ 공시가격이 34억 3600만 원에서 45억 6900만 원으로 33% 뛰면서 보유세가 1829만 원에서 2855만 원으로 급등할 전망이다. 압구정 신현대9차 전용 111㎡도 보유세가 1061만 원(57.1%) 오른다. 공시가격 12억 원 초과 주택은 48만 7362가구로 역대 최다이며, 서울에서는 전체의 14.9%인 41만 4896가구가 해당된다. 한강 벨트 지역에서 증가세가 두드러져 강동구 516%, 동작구 296%, 성동구 147% 순으로 12억 원 초과 주택 수가 폭증했다.

2. 올해 서울 아파트 매매 절반이 ‘9억 이하’

- 핵심 요약: 올해 서울 아파트 거래 1만 864건 중 49.8%인 5475건이 9억 원 이하로 집계됐다. 1~2월 기준 9억 원 이하 거래는 3682건에서 5094건으로 1412건 급증한 반면, 25억 원 이상 고가 주택은 1189건에서 554건으로 53% 줄어 반토막이 났다. P2P 업체 대출 잔액도 1조 8307억 원으로 전년 대비 62.6% 증가해 자금 압박이 심화되는 모습이다. 대출과 세제 혜택의 실질적 마지노선인 15억 원 이하 구간이 매매 시장의 주축이 될 것이라는 전망이다.

3. 성동구 29% 뛸때 도봉은 2% 상승…인천·대구·대전은 작년보다 하락

- 핵심 요약: 서울 25개 자치구 중 14곳이 공시가격 두 자릿수 상승률을 기록했다. 성동구가 29.04%로 가장 높았고 양천(24.08%)·용산(23.63%)·동작(22.94%) 순이었다. 반면 도봉구(2.07%)·금천구(2.80%)·강북구(2.89%) 등 외곽 지역은 상승률이 2~3%대에 머물렀다. 전국 17개 시도 중 인천·대전·대구 등 8곳은 공시가격이 오히려 하락하면서 수도권과 비수도권 간 양극화가 심화되는 양상이다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 공시가 현실화·공정비율 상향…내년에도 보유세 더 오를 듯

- 핵심 요약: 정부가 올해 하반기 ‘공시가격 현실화 5개년 로드맵’을 공개할 계획이다. 현재 평균 69% 선인 현실화율 인상 폭이 로드맵에 포함될 전망이며, 종부세 공정시장가액비율도 현재 최저 수준인 60%에서 상향될 가능성이 거론된다. 현재 약 0.15%인 보유세 실효세율을 선진국 수준인 1% 안팎으로 올리는 세법 개정이 이뤄질 경우 집값 등락과 무관하게 세 부담이 대폭 늘어날 수 있다는 분석이다.

5. 집값 상승기대 꺾였다…매매심리 ‘보합’ 전환

- 핵심 요약: 2월 전국 주택 매매시장 소비심리지수가 112.3으로 보합 국면에 진입했다. 서울(121.3)은 전월 대비 16.9포인트 급락했고, 경기(112.6)와 인천(104.2)도 각각 11.5포인트, 10.7포인트 하락했다. 다주택자 양도세 중과 유예가 오는 5월 9일 종료 예정인 점이 시장 심리를 위축시킨 것으로 풀이된다. 토지시장 소비심리지수는 82.5로 하강 국면을 지속하고 있어 부동산 전반의 투자 심리가 냉각되는 분위기다.

6. ‘검암역자이르네’ 5월 분양…여의도·마곡 접근성 좋은 더블역세권

- 핵심 요약: 인천 서구 검암역세권 공공주택지구 내 첫 민간분양 아파트 ‘검암역자이르네’가 5월 분양에 나선다. 지하 3층~지상 25층, 5개 동, 601가구 규모로 전 세대 전용 84㎡ 단일 면적이며 분양가 상한제가 적용된다. 공항철도와 인천지하철 2호선이 교차하는 더블 역세권으로 마곡·여의도 등 서울 서부 업무지구 접근성이 우수하며, 향후 서울지하철 9호선 직결이 예정돼 있어 강남권 접근성도 개선될 전망이다.



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강도원 기자 theone@sedaily.com성예현 AX콘텐츠랩 기자 jb15489@sedaily.com

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