16일 서울 송파구의 한 공인중개사무소에 아파트 매물 안내문이 붙어 있다.뉴시스

강남 3구와 용산구 아파트값이 1.27% 하락하며 ‘상급지’의 기세가 꺾인 반면, 대출 문턱이 낮은 서울 외곽 지역은 오히려 상승하는 기현상이 벌어지고 있다.

18일 서울시가 발표한 ‘2월 토지거래허가 신청 현황’에 따르면 서울 전체 가격은 전월 대비 0.57% 상승했으나, 지역별로는 완전히 다른 길을 걷는 ‘디커플링’ 현상이 포착됐다.

◆ 강남·용산 하락 반전… “세금 무서워 던진 급매물이 시장 눌렀다”

부동산 시장의 바로미터인 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구는 전월 대비 1.27% 하락하며 하락세로 돌아섰다. 마포·성동 등이 포함된 ‘한강벨트’ 7개 구 역시 0.09% 떨어지며 약보합세를 보였다.

이들 지역의 부진은 다주택자에 대한 규제 압박이 실질적인 매물 출회로 이어졌기 때문이다. 시 관계자는 “다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 등 규제 강화 가능성이 예고되면서 다주택자를 중심으로 매물이 늘었고, 특히 강남권 등 주요 지역에서 급매 위주의 거래가 이뤄진 영향”이라고 설명했다. 실제로 강남 3구와 용산구의 신청 비중은 1월 12.3%에서 2월 11.2%로 줄어들며 뚜렷한 관망세를 보였다.

◆ “15억 대출 막히니 방법 없네요”... 외곽으로 눈 돌린 실수요자들

강남권의 침체와 대조적으로 서울 기타 지역은 여전히 뜨거운 열기를 보였다. 강남권 4개 구(강동·양천 등)는 1.55%, 강북권 10개 구는 1.05% 상승하며 전체 지수를 견인했다.

서울시는 이를 ‘금융 여건에 따른 풍선효과’로 분석했다. 현재 15억 원 이하 주택에 대한 주택담보대출 한도가 최대 6억 원으로 제한된 상황에서, 자금 조달이 상대적으로 용이한 중저가 아파트 단지로 실수요가 몰린 것이다. 비싼 강남 아파트의 높은 대출 문턱을 넘지 못한 매수세가 현실적인 대안을 찾아 외곽으로 이동하는 모습이 지표에 그대로 투영됐다.

◆ 실거래가는 15.12% 폭등? ‘과거의 열기’와 ‘미래의 냉기’ 사이

한편 한국부동산원의 1월 실거래가격지수는 전월 대비 1.59%, 전년 동월 대비 15.12%나 급등한 것으로 나타났다. 특히 도심권은 3.32% 올라 전체 상승을 주도했고, 135㎡ 초과 대형 평형은 4.07%의 높은 상승률을 기록했다.

하지만 이는 부동산 거래의 ‘시차’가 만들어낸 착시다. 시는 “규제 강화 예고가 본격 반영되기 전인 작년 말과 올해 초의 높은 상승세가 시차를 두고 실거래가에 반영된 영향”이라고 분석했다. 즉, 현재 발표된 실거래가 지수는 ‘과거의 잔열’이며, 2월 토지거래허가 신청 가격의 하락은 향후 시장에 닥칠 ‘냉기’를 보여주는 예고편인 셈이다.

◆ 전세 시장도 ‘들썩’… 서북권 1.35% 급등

매매 시장의 혼조세 속에 전세 시장 역시 지역별 편차를 보였다. 서울 전체 전세 실거래가는 전월 대비 0.27% 올랐으며, 특히 은평·서대문·마포구가 포함된 서북권은 1.35% 상승하며 서울 내 최고 오름폭을 기록했다.

2월 토지거래허가 신규 신청 건수는 전월 대비 29.8% 줄어든 4521건으로 집계됐다. 대출 규제와 세제 변화라는 변수 속에서 ‘영끌’보다는 ‘현실적 거주’를 택하는 시장 참여자들이 늘어남에 따라, 서울 부동산 시장의 지역별 차별화 장세는 당분간 더욱 심화될 전망이다.

양다훈 기자 yangbs@segye.com

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