"서울이 전국 평균 높여…나머지 지역 미미"
전국 아파트 등 공동주택에 적용되는 공시가격(안)이 지난해보다 평균 9.16% 올랐다. 국토교통부는 17일 정부세종청사에서 브리핑을 열고 올해 1월 1일 기준으로 조사·산정한 공동주택 약 1585만가구의 공시가격(안)을 이같이 발표했다. 전년과 같은 수준의 현실화율(69%)을 적용했지만 지난해 치솟은 서울 집값이 전국 평균을 끌어올리며 상승폭이 커졌다.
특히 전국 평균(9.16%)보다 높게 상승한 시·도는 서울(18.67%)이 유일하다. 서울을 제외한 지역의 가격 변동률은 3.37%다. 12억원을 초과해 종합부동산세 대상인 가구는 48만7362가구로, 전년대비 17만가구 가까이 증가했다.
서울에서도 고가 아파트가 밀집한 강남(26.05%), 송파(25.49%), 서초(22.07%) 등 강남 3구의 상승률은 24.7%를 기록했다. 한강 인접 자치구(성동·양천·용산·동작·강동·광진·마포·영등포)의 상승률은 23.13%였다. 특히 성동구 변동률은 작년(10.71%) 대비 크게 치솟은 29.04%로 가장 높았다.
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다음은 브리핑을 진행한 정우진 국토교통부 토지정책관, 황윤언 부동산평가과장, 김부병 주택토지실 부동산평가과 서기관과의 질의응답 내용이다.
-당초 3월12일로 예정했던 백브리핑을 연기한 이유는
▲지난주 보도자료 배포 계획을 철회하는 등 혼란을 드려 대단히 죄송하다. 민감한 이슈일 수 있기 때문에 정확한 정보 전달을 위해 수치 검증에 조금 더 시간이 필요하겠다는 판단하에 일정을 연기했다. 다만 예년과 비교하면 열람 전날 배포했기 때문에 이례적으로 연기한 것은 아니다. 의욕이 앞섰던 측면이 있었다. 송구스럽다.
-공시가격 현실화율을 4년째 동결했는데, 인상은 향후 검토하는지
▲현재 69%로 4년째 유지되고 있다. 국토연구원 용역이 진행되고 있다. 통상 11월 정도에 다음해 공시가격에 대한 계획을 발표하는데, 올해도 그런 일정과 비슷하게 가지 않을까 한다. 하반기에 발표할 예정이다. 국회에서 현실화 관련 공시법 개정이 논의되고 있다. 현재 대략적인 내용은 현실화 계획을 한 번 세우고 끝나는 게 아니라 5년 단위로 수립을 하도록 하는 그런 내용이다. 그다음 시장 상황에 맞춰서 유연하게 하는 등의 개정안이 논의되고 있다. 개정이 되면 그런 내용까지 담아서 현실화 계획에 녹일 것 같다.
-공정시장가액비율 인상은
▲국토부가 정하는 사안이 아니다. 행정안전부나 재정경제부 등 세제당국이 검토하는 것으로 알고, 공유받은 내용은 없다.
-현실화율이 그대로인 상황에서 강남3구, 한강벨트 공시가격이 지난해 시세보다 많이 올랐다. 지역별로 보면, 집값은 송파가 강남보다 많이 올랐는데 공시가는 강남이 왜 더 올랐나
▲한국부동산원의 주간 동향, 월간 동향과의 차이를 말하는 듯하다. 보는 관점에 따라 다를 수 있다. 산정 방식이 완전히 다르다. 부동산원은 기하평균이란 통계분석이 들어간 방식을 적용하고, 저희는 1585만가구 총액 연동 방식을 적용한다. 그런 차원에서 차이는 불가피하다. 저희 것은 직관적으로 이해 가능할 것인데, 예년에도 비슷하게 차이는 났다. 저희의 전반적인 경향성을 봐달라.
작년에도 고가 주택이 밀집한 지역에 주간, 월간 동향이 전반적으로 높게 나왔던 것으로 파악하고 있다. 그런 경향이 공시가에 반영됐다. 차이가 그렇게 크지 않다. 유의미한 차이라고 보긴 어렵다. 어차피 같이 올랐다. 부연하면 저희 공시가격이 고가 주택이 많이 올랐을 때 더 많이 변동되는 측면이 있다. 격차가 크다면 그만큼 고가 주택이 많이 올랐다고 보면 된다.
-세제 관련, 보유세는 상한 한도가 있는데 반영이 안 됐다. 150% 상한 그 이상으로 추정했던데 따로 이유가 있나(현행법에 따르면 종합부동산세와 재산세 합계액은 직전년도의 150%를 초과할 수 없다)
▲전년 대비 보유세가 50% 이상 올라간 게 일부 있다. 상한이라는 게 재산세와 종부세 합산의 150%다. 거기에 세금이 추가로 붙는다. 지방교육세, 농어촌특별세 등을 포함하면 50%를 넘어간 것으로 보이긴 한다. 지방세와 종부세만 놓고 보면 50%가 안 넘는 것으로 파악하고 있다.
-공시가격 변동률이 2021년 이후 최고치인 듯하다. 현실화율을 똑같이 유지했는데 변동률이 높은 건 시세가 변동했기 때문이라고 보면 되나
▲그렇다. 서울 기준(18.67%)으로 2007년(28.42%), 2021년(19.89%) 이후 세 번째로 높은 상승률이다.
-보유세 상승은 예상한 수준인지
▲세무당국은 아니라 세금이 얼마나 오를지 예상한 것은 없다. 구간별, 주택가액별로 상승률 자료가 있는데, 그걸 보면 6억원 아래까지는 상대적으로 5% 미만으로 오른 것으로 파악한다. 9억원 아래가 90%다. 6~9억원은 10% 정도 올랐다. 3억~6억원은 4.72%, 6억~12억원이 12.70%. 9억원 넘으면 20% 넘는다. 6억 아래는 재산세만 납부하는 구간으로 세부담이 크지 않을 것이다. 9억원 아래도 12% 정도 오른 것로 나왔지만 과표상한 5% 들어가므로 재산세는 크지 않을 것이다. 종부세 구간은 과표상한이 없다. 세율도 누진적으로 적용되면 공시가 상승률보단 세부담이 크게 나오지 않을까 예상한다.
-공시가 상승이 시장에 미치는 영향은
▲말하기 조심스럽다. 현재 고가주택 밀집 지역에서 매물이 나오는데, 세금은 실질적으로 6월1일 자로 확정된다. 종부세와 재산세 확정일이다. 그때가 되면 어느 정도 체감하는 세금 부담이 있을 것으로 예상한다.
-공시가 산정은 건보료 복지수급에도 영향이 있으니 다른 부처와 협의한 것이 있나
▲공시가격은 건강보험료, 기초연금, 국가장학금 등 67개 행정목적에 함께 활용된다. 하지만 중저가 쪽은 크게 오른 게 없어 영향이 크지 않을 것으로 보고 있다. 타부처와 협의를 한 것은 없다.
-종부세 내는 사람은 얼마나 되나
▲48만7000가구 정도 되는데, 12억원을 넘는다고 다 종부세는 아니다. 2주택자가 있을 수 있기 때문이다. 주택을 어떤 사람이 몇 채 갖고 있는지 알 수 없다. 세제당국이 정확한 숫자를 추산할 수 있다. 저희는 물건만 알 수 있으므로 정확한 종부세 규모는 알 수 없다.
-세금이 가장 많이 오른 곳은 어디인가
▲알 수 없다. 변동률 기준으로 말하면 주택별로 다르다. 변동률만 중요한 게 아니라 현재 위치도 중요하다. 올해 어디로 갔는지도 중요한데, 그런 것까진 산출하진 않는다. 세제당국이 안다.
-공정시장가액비율에 따른 종부세와 재산세는 지난해와 동일한 수준으로 유지할 계획인가
▲저희가 시뮬레이션 돌린 것은 작년과 동일하다고 가정하고 산출했다. 세무당국에서 변동한다면 그것에 따라 조정될 것이다.
*국토부는 이번에 1세대 1주택자를 가정해 보유세 변동 시뮬레이션 중 일부를 제시했다. 재산세는 1세대 1주택자를 가정해 공정시장가액비율(공시가격 3억원 초과 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%), 특례세율(공시가격 9억원 이하는 표준세율에서 0.05%포인트 차감), 표준세율(공시가격 9억 초과 0.1~0.4%), 과표상한제 5% 적용, 재산세와 함께 부과되는 지방교육세(재산세액의 20%), 재산세 도시지역분(재산세 과세표준의 0.14%) 포함. 종합부동산세는 1세대 1주택 가정(기본공제 12억원), 공정시장가액비율 60%, 종합부동산세와 함께 부과되는 농어촌특별세(종부세액의 20%) 포함.
-시세 변동 반영한 지표를 보면 서울 평균에도 못미치는 자치구가 있다. 규제지역으로 계속 묶는 게 맞나
▲그런 말 할 수 있는데, 작년에는 공시가가 높지 않게 나온 자치구가 있다. 토허제(토지거래허가제)로 다 묶여있다. 그런데 동향을 보면 그런 지역에 매수세가 몰리고 있다는 보도 역시 적지 않게 나온다. 상황을 예의주시해야 한다. 아직 토허제 해제를 검토할 단계는 아니다.
-조사 예산은 얼마인지. 그리고 시세 변동이 큰데, 공시가격 산정을 1월1일 기준으로 평가하는 제도의 한계 있다. 근본적 제도개선 방안 모색하나
▲예산은 공시가격 산정에 1000억원 정도다. 토지가액 포함해서다. 공시제도 대해 이견 있을 수 있다. 외국 사례도 파악한 게 있다. 그러나 우리나라 특수성이 있다. 1989년부터 40년 가까이 명맥을 이은 제도다. 갑작스럽게 확 방향을 바꿔서 하는 것도 생각해 볼 문제다. 그런 것까지 포함해서 올해 현실화 계획과 함께 검토해 보겠다. 속 시원한 답을 드리기 어렵다.
-조망이나 소음 관련해서도 가이드라인 마련하는지
▲2023년에 부동산 공시제도 개선방안을 발표했다. 층·향 등급을 만들고 조망, 소음에 대해서는 공시가격에 미치는 영향을 보되, 등급제에 대해선 검토하겠다고 표현했다. 층·향에 대해선 등급을 적용했고, 공시가에 반영하고 있다. 조망과 소음에 대해서는 한국부동산원을 통해 연구 용역을 맡겼다. 다만 조망, 소음을 정량적 가치로 환산하기 쉽지 않다는 의견이 나왔다. 그래서 조망, 소음에 대해선 실시하고 있지 않다. 가격에 미치는 영향에 대해선 조사자들이 조사해서 반영하고 있다. 층·향 등급제는 2025년부터 적용됐을 것이다.
-내용이 서울에 집중됐다. 서울 외 지역은 어떤가
▲서울이 전국 평균을 높였다. 그렇다 보니 서울에 많이 할애됐다. 지방은 높이 올라간 데가 별로 없다. 수도권, 경기 안에서도 편차가 난다. 작년에 과천과 성남이 많이 올랐고 나머지는 낮다. 대통령실 이전이 반영된 세종도 6%대다. 인천은 마이너스다.
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