[서울=뉴시스] 사전협상 대상지 현황. 2026.03.08. (자료=서울시 제공) *재판매 및 DB 금지

[서울=뉴시스] 박대로 기자 = 서울시가 2009년 최초 도입한 뒤 전국 28개 지자체로 확산되며 대표적인 도시 계획 제도로 자리매김한 '도시 계획 변경 사전 협상 제도'로 확보한 공공 기여 규모가 누적 10조원을 넘어섰다.

8일 서울시에 따르면 사전 협상 제도는 5000㎡ 이상 대규모 부지를 개발할 때 민간과 공공이 협상을 통해 도시 계획을 변경하고 개발 이익 일부를 공공 기여로 환수하는 제도다.

이 제도는 2009년 당시 오세훈 시장이 제안해 도입됐다. 민간 사업자는 용도 지역 상향 등으로 사업성을 높이고 개발 이익 일부를 공공 기여 형태로 기부한다. 민간 개발 사업 활성화와 도시 균형 발전을 촉진하는 '좋은 개발'을 목표로 추진된다.

현재 25개 사전 협상 대상 부지에서 약 10조708억원 확보가 전망된다.

공공 기여 중 현금은 약 2조5000억원(25%), 도로·건축물·시설 개선 등 기부 채납 형식 설치 제공이 약 7조5000억원(75%)을 차지한다.

전략 거점 조성을 통한 지역 활성화, 도시 경쟁력 강화를 위해 핵심 사업으로 추진 중인 동서울터미널 입체 복합 개발, 서울숲 삼표레미콘 부지 개발은 도시 관리 계획 결정 고시가 마무리돼 연내 착공을 목표로 추진되고 있다.

올해 초 사전 협상에 들어간 서울고속버스터미널 부지는 도시·건축·교통 등 분야별 검토 과정을 병행하며 협상 조정 협의회를 진행 중이다.

이 밖에 서초 롯데칠성, 동여의도 주차장 부지, LG전자연구소, 옛 노량진수산시장 등 사업성과 공공성을 갖춘 신규 사전 협상 대상지도 올해 협상을 앞두고 있다.

서울고속버스터미널·롯데칠성·LG전자연구소 등 핵심 대상지 현금 공공 기여가 확대되면 2037년까지 연평균 약 1600억원 규모 재원 확보가 가능할 것으로 전망된다.

확보된 재원은 도로·공원·대중교통 등 기반 시설, 생활 기반 시설 확충에 우선 투입된다.

시는 또 영동대로 지하복합환승센터, 강북횡단 지하도시고속도로 건설과 같은 대규모 사업 때 공공 예산 투입을 최소화하고 공공 기여 재원을 사용할 방침이다.

앞으로 시는 사전 협상 제도 비활성화 권역의 공공 기여율을 최대 50% 이내에서 탄력적으로 조정할 수 있게 하고 조례 범위 내에서 비주거 비율도 완화할 수 있게 개선한다. 또 기존에는 단일 소유자에 한정됐던 사전 협상 대상자 요건을 '다수 소유'까지 확대하고, 협상 조정 협의회를 통해 제도를 보다 유연하게 운영할 계획이다.

시는 상반기 중으로 비활성화 권역 선도 사업을 '공모 방식'으로 운영한다. 공모에 선정되면 사전 협상 대상지 선정 요건을 완화해 주고 공공 기여 부담을 합리적으로 조정하는 등 초기 진입 장벽을 낮춰줄 방침이다.

또 사전 상담부터 협상, 심의까지 빠르게 진행되는 '패스트트랙'을 적용해 사업 속도를 높인다. 이를 통해 동북·서북·서남 등 사전 협상이 활성화되지 않은 지역의 민간 개발을 촉진해 지역 간 균형 발전을 가속화한다는 구상이다.

준공 이후 관리 주체가 분산되며 발생하는 공유지 사유화, 공공 보행 통로 폐쇄 등 문제를 해소하기 위해 '사전 협상형 타운매니지먼트(Town Management)'를 제도화한다.

'디자인혁신형 사전협상'에서는 설계·심의·시공 전 과정 디자인 일관성을 유지할 수 있도록 협약 단계부터 '설계 의도 구현'을 의무화한다. 디자인 혁신·건축 등 여러 위원회 간 사전 협의와 모니터링을 통해 심의 중 이견으로 인한 계획 왜곡과 지연을 차단한다.

외국인 관광 수요 증가, 초고령 사회 진입에 대응해 부족한 숙박, 노년층 시설을 사전 협상 방식으로 확충한다. 관광 숙박 시설을 도입할 경우 지구 단위 계획 수립 기준을 준용해 용적률을 최대 1.3배까지 완화해 주고 관광 숙박·노인 복지 시설 도입 비율에 따라 공공 기여율을 증가 용적률의 60%에서 최대 40%까지 차등 완화한다.

시는 동남권 등 기반 시설이 충분한 지역은 필수 시설을 제외한 기부 채납을 최소화하고 현금 공공 기여를 기존 30%에서 최대 70% 수준까지 늘려 강북 지역으로 재배분할 방침이다.

김용학 서울시 미래공간기획관은 "재원 확보, 규제 혁신, 운영 체계를 아우르는 이번 사전 협상 제도 손질을 통해 강남북 균형 발전을 안정적으로 뒷받침하고 추진 중인 사업에도 가속이 붙을 것으로 기대된다"며 "공공·민간·주민이 다 함께 윈윈윈(Win-Win-Win)하는 좋은 사전 협상 제도를 계속해서 업그레이드해 나갈 것"이라고 말했다.

☞공감언론 뉴시스 daero@newsis.com

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