서울 아파트 평균 월세가 150만원을 넘어 역대 최고치를 기록했다. 전세 대출 규제와 전세 매물 감소가 겹치면서 '전세의 월세화' 현상이 빠르게 확산되고 있다는 분석이다.

7일 한국부동산원에 따르면 올해 1월 서울 아파트 평균 월세가격은 150만4000원으로 집계됐다. 월세가격지수 역시 104.59를 기록해 관련 통계를 작성하기 시작한 2015년 이후 가장 높은 수준을 나타냈다.

임대차 시장에서 월세 비중도 빠르게 확대되고 있다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 올해 1월1일부터 지난 6일까지 신고된 서울 아파트 신규 임대차 계약 1만9313건 가운데 보증부월세(반전세)를 포함한 월세 계약은 1만33건으로 전체의 52.0%를 차지했다. 지난해 서울 아파트 신규 임대차 계약에서 월세 비중이 47.1%였던 점과 비교하면 월세 전환이 더 빨라진 셈이다.

고액 월세 거래도 증가하는 추세다. 같은 기간 서울 아파트 월세 계약 중 '월 500만원 이상' 계약은 233건으로 전체의 2.3%를 차지했다. 지난해 전체 월세 계약에서 500만원 이상 비중이 1.95%였던 것과 비교하면 상승한 수치다.

지역별로는 서초구가 78건으로 가장 많았고 강남구 60건, 용산구 54건, 송파구 10건, 마포구 9건 순이었다. 특히 서초·강남·용산 3개 지역에서 체결된 고액 월세 계약이 전체의 82.4%를 차지하며 고가 임대 시장이 특정 지역에 집중되는 모습이다.

전세 매물 감소와 금융 규제가 월세 전환을 가속화한 주요 원인으로 지목된다. 지난해 대출 규제로 1주택자 전세대출 한도가 2억원으로 낮아지고 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되면서 세입자의 전세 자금 마련이 어려워졌기 때문이다.

여기에 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 전세를 공급하던 갭투자 매물이 줄어든 것도 영향을 미쳤다. 정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 등 다주택자 매물 처분을 유도하는 정책을 내놓은 점도 임대 시장 구조 변화 요인으로 꼽힌다.

입주 물량 감소 역시 향후 임대차 시장 불안을 키울 변수다. 한국부동산원과 부동산R114에 따르면 서울 공동주택 입주 예정 물량은 올해 2만7158가구에서 2027년 1만7197가구로 크게 줄어들 전망이다.

월세 부담 증가는 가계 소비 여력에도 영향을 미치고 있다. 올해 4인가구 중위소득(649만5000원) 기준으로 보면 평균 월세 150만4000원은 가구 소득의 약 20%에 해당하는 수준이다. 전문가들은 전세 물량 감소와 공급 축소가 이어질 경우 월세 중심의 임대차 시장 구조가 더욱 고착화될 가능성이 있다고 보고 있다.