[서울=뉴시스] 조성우 기자 = 5일 서울 송파구의 한 공인중개사무소에 아파트 매물 안내문이 붙어 있다. 한국부동산원이 발표한 3월 첫째 주(2일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 상급지로 꼽히는 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구가 2주 연속 하락한 가운데 강남구는 0.07%, 송파구는 0.09% 떨어지며 전주보다 낙폭이 확대됐다. 서울 아파트값 상승 폭은 0.02%포인트 축소돼 5주 연속 둔화세를 이어갔다 2026.03.05. xconfind@newsis.com /사진=조성우

＃지난해 10월 결혼한 최모씨(33)는 6·27 대책 이전인 지난해 4월 영등포구의 A아파트를 '갭투자'(전세 낀 매매)로 매수했다. 최씨는 "천정부지 뛰는 집값을 볼 때마다 마음이 급해졌다"며 "먼저 아파트를 장만하고 이후 자녀가 태어나면 그 집(A아파트)에 들어가 살 생각이었다"고 말했다. 요즘 A씨는 이런 자신의 판단에 회의가 든다. 정부의 전방위적 부동산 규제 움직임 때문이다. 최씨는 "이제 막 취득세를 납부하고 저축을 시작했는데 보유세나 대출 축소 등 각종 규제 방안이 거론되는 탓에 자금 계획을 어떻게 세워야 할지 혼란스럽다"며 한숨을 지었다.

정부가 다주택자에 이어 비거주 1주택자를 대상으로 한 규제 강화를 예고하면서 부동산시장에 재차 불안심리가 확산되고 있다. 정부는 실거주 목적이 아닌 주택 보유에 대해 1주택자라 하더라도 세제, 금융 등 가능한 압박 수단을 최대한 동원한다는 방침이다. 다만 투자 목적과 실거주 목적을 구분지을 수 있는 명확한 기준이 없어 1주택자를 대상으로 한 부동산 규제 강화는 그 대상과 방식을 둘러싸고 상당한 진통이 예상된다. 불가피한 사정으로 보유 주택에 거주하지 못하는 1주택자가 적지 않기 때문이다.

7일 관계 부처와 금융권에 따르면 현재 국토교통부, 재정경제부, 금융위원회 등은 보유 주택에 거주하지 않고 다른 집에 세 들어 사는 1주택자에 대한 규제 방안을 검토 중이다. 이들 3개 기관과 시중 은행 관계자들이 참석한 가운데 열린 지난 3일 회의에서는 구체적인 규제 방안에 대한 대화도 오간 것으로 전해졌다.

이번 논의는 최근 이재명 대통령이 비거주 1주택자를 겨냥한 규제 가능성을 언급한 데 따른 것으로 풀이된다. 이 대통령은 지난달 27일 엑스(X·옛 트위터)를 통해 "주거 목적이 아닌 투자·투기용 1주택자의 경우 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들 것"이라고 밝혔다. 실거주가 아닌 이상 1주택자도 집을 매각하도록 유도하겠다는 의미다.

가장 유력한 방안은 비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제(장특공) 배제다. 이 대통령은 앞서 "주거용이 아닌 투자·투기용 1주택이라면 장기 보유 혜택을 주는 것은 적절하지 않다"며 비거주 1주택자에 대한 장특공 제도 개편에 대한 의지를 밝히기도 했다.

현재 소득세법상 1주택자는 주택을 10년 이상 보유하고 거주할 경우 거주 40% , 보유 40% 등 최대 80%의 장기보유 특별공제를 받을 수 있다. 현재 개편안으로는 보유 기간에 따라 적용되는 공제율(40%)을 축소하거나 폐지하는 방안이 거론된다.

문제는 투자·투기 목적의 비거주 여부를 판단할 기준이 명확하지 않다는 점이다. 장특공 제도 전반을 재편할 경우, 지방 발령이나 자녀 교육, 질병 등 불가피한 사유로 거주지를 옮긴 1주택자까지 피해를 볼 수 있다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "무주택자도 실거주 목적로 주택을 매수하지만 자산의 70%가 들어가는 만큼 자본이득을 고려하지 않는 사람은 드물다"며 "실수요와 투자 수요를 명확히 구분하기 어려운 것처럼 불가피한 사유를 완벽하게 구분하기도 쉽지 않다"고 말했다.

대출 규제도 거론된다. 비거주 1주택자의 전세대출에 대한 공적 보증을 제한하는 방안이다. 현재 은행권은 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등 공적 보증기관의 보증 없이는 전세대출을 취급할 수 없다. 공적 보증 제한은 곧 1주택자의 전세대출 제한을 의미한다.

한 부동산시장 전문가는 "6월 지방선거 이후 보유세 논의가 본격화될 가능성이 있다"며 "하반기에 부과되는 재산세나 종합부동산세는 올해 개편이 쉽지 않은 만큼 내년에 인상될 가능성이 크다"고 말했다.

다만 다주택자에 이어 비거주 1주택자를 향하는 정부의 압박이 집값 안정으로 이어질지는 미지수다. 권대중 서강대 부동산학과 교수는 "신규 주택 공급 자체가 줄어드는 상황에서 시장에 나오는 물량은 양적 증가가 아니라 손바뀜 거래에 그칠 가능성이 크다"며 "임대차 매물 감소로 전세 실종 현상이 더 가속화될 수 있다"고 전망했다.

남미래 기자 future@mt.co.kr

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