 |
정부가 다주택자에 대한 양도소득세 중과에 이어 비거주 1주택자에 대한 규제 카드까지 검토하고 나서면서 주택거래 시장의 격변이 예고되고 있다. 연합뉴스 |
이재명 대통령이 1월 23일 이후 사회관계망서비스(SNS)를 통해 사실상 주택을 공공재로 규정하고 거주 목적 이외 가수요를 시장에서 퇴출하겠다는 의지를 강하게 밝히면서 시장은 지금껏 경험하지 못한 전혀 다른 차원의 환경을 마주하게 된 것이다. 국민 절반 가량은 향후 1년간 주택 가격이 내릴 것으로 전망한다는 여론조사 결과도 나왔다.
김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 7일 "이재명 정부의 부동산 정책은 기존의 정책과는 차원이 다르다"며 "과거의 분석 틀로는 시장에 어떤 변화를 가져올지 섣불리 점치기 힘든 상황"이라고 진단했다.
김 선임연구위원은 "최근 몇 년간 주택시장은 단순히 입지만으로는 규정하기 힘들 정도로 주택 유형·가격 등 다양한 요인이 작용하며 세분화하고 있다"며 "이런 상황에서 정부의 정책은 시장에서 특정한 방향성을 규정하기 어려운 개별적 양상을 띠게 될 것"이라고 덧붙였다.
강남권 진입 장벽 오히려 높일 것
 |
이른바 이 대통령이 '3.3㎡당 3억원'으로 지목한 서울 강남권의 초고가 주택 시장은 고액 자산가 중심의 '그들만의 시장'으로 고착화할 가능성이 높다. 정부가 이중삼중으로 세우고 있는 높은 진입장벽 때문이다.
이미 25억원 초과 주택은 대출한도가 2억원으로 묶였다. 앞서 서울 전 지역이 토지거래허가구역으로 묶인데다 5월 9일부터는 다주택자에 최대 85%의 양도소득세율이 적용되면서 강남권에 집중된 고가주택 시장은 수십억 원의 현금을 별도의 대출 없이 조달할 수 있는 소수의 무주택 고액 자산가나 주거 이전을 목적으로 한 1주택자로 매수세가 제한될 수밖에 없다.
여기에 보유세 인상 카드까지 꺼내 들 경우 세 부담을 견디기 힘든 고령자의 이탈이 확대될 수도 있다. 단기적인 집값 하락은 물론 거래 시장 자체가 크게 쪼그라든다는 의미다.
갈아타기도 난망…위축되는 대체 수요
 |
정부가 비거주 1주택자에 대한 규제 카드까지 구체화하면 그나마 실수요층이 탄탄하게 떠받치던 15억~25억원대의 주택 거래 역시 축소될 수 있다. 업계 관계자는 "정부 대출 규제로 대출 한도가 4억원으로 줄어든 15억~25억원대 아파트들은 고가 주택 못지않게 수요가 심리적으로 위축된 상황"이라며 "거주 목적 외에는 매수가 불가능하게 된 만큼 매물이 쌓이는 모습"이라고 전했다.
최근 거래는 상대적으로 대출 문턱이 낮은 15억원 이하의 중저가 주택에 집중되고 있다. 강남권 일대에서 호가를 수억 원에서 많게는 수십억 원까지 낮춘 양도세 중과 회피 매물이 쏟아져 나오고 있지만 서울 외곽지역 아파트값은 오히려 우상향하는 모습이다.
한국부동산원에 따르면 지난달 마지막 주 서울 강남3구 아파트값이 2년 만에 처음 하락세로 전환했지만 외곽 지역 일부는 오히려 전주보다 가격 상승률이 높아졌다. 은평구(0.07%→0.20%), 양천구(0.08%→0.15%), 금천구(0.01%→0.08%)가 대표적이다. 이달 첫 주 역시 강남권 아파트 가격은 하락세를 이어간 반면 강서(0.23%), 동대문(0.20%), 성북(0.19%) 등 외곽지역은 강한 상승세를 보이며 이런 흐름이 더 뚜렷해지고 있다.
변수는 2030세대에 집중된 '갭투자' 물량이다. 그동안 신혼부부 등 젊은 층이 부족한 자금에도 적극적으로 주택 매수에 나설 수 있었던 것은 전세를 낀 이른바 '갭투자'의 힘이 컸다.
하지만 서울 전역과 경기도 주요 지역이 토허구역으로 묶이면서 저가 주택 역시 실거주 목적 외에는 신규 주택 매수가 불가능해졌다. 이 때문에 정부 규제는 장기적으로 무주택자의 시장 참여에도 제약 요인이 될 수 있다. 만약 비거주 1주택자에 대한 대출 연장 등의 제한이 가해지면 상환 자금 마련에 어려움을 겪는 상당수 갭투자자가 보유 매물 처분에 나설 수 있어서다.
주택 거래 혹한기 맞을 수도
 |
일각에선 주택 거래시장이 역대급 혹한기를 맞을 것이라는 전망까지 나온다. 과거 사례를 보면 시중 금리 상승, 대출 규제 강화는 주택 거래시장에 직접적인 영향을 끼쳤다.
법원 통계에 따르면 서울지역 집합건물 거래 회전율이 2010년 통계작성 이후 최저치인 0.18%를 기록했던 2022년 10월의 경우 한은의 금리 인상이 본격화한 시기였다.
아파트 값이 내릴 것이라는 설문조사 결과도 최근 나왔다. 한국갤럽이 지난 3∼5일 전국 만 18세 이상 1001명에게 향후 1년간 집값 전망을 물은 결과 46%가 '내릴 것'이라고 응답했다. '오를 것'이라는 응답자는 29%였다.
한국갤럽은 "대통령이 직접 SNS로 메시지를 전하는 부동산 안정화 의지, 출범 9개월 남짓한 현 정권에 대한 신뢰 강화 등에서 비롯한 결과로 짐작된다"고 분석했다.
집값이 하락세를 보이면 매도-매수간 불균형이 커지면서 거래 단절이 심화할 수 있다. 최근 한 달 사이 시장에서는 급격한 매수세 위축 조짐이 나타나고 있다. KB국민은행에 따르면 1월 마지막 주 99.3까지 올랐던 서울지역 아파트의 매수우위지수는 5주 만에 67.9로 31.4포인트 주저앉았다. 매수우위지수는 100을 기준으로 이보다 높을수록 매수자가 많고, 미만이면 매도자가 많다는 것을 의미한다.
정두환 기자 dhjung69@asiae.co.kr
<ⓒ투자가를 위한 경제콘텐츠 플랫폼, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>
