경기도 광명시 철산동에 신축아파트가 들어서 있다. 이건욱 PD

[헤럴드경제=홍승희 기자] 서울 집값 상승을 이끌었던 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구가 2주 연속 하락세를 이어간 가운데, 일부 인기 지역의 신축 아파트는 여전히 신고가에 거래되는 것으로 나타났다. 정부가 다주택자와 비거주1주택자 등에 대한 세금·대출 규제 강화 기조를 연이어 강조한 가운데서도, 30년 차 노후 아파트 밀집 지역에선 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 기조가 남아있다는 분석이 나온다.

마자힐·철산자이 신고가…한 번에 2억씩 ‘쑥’
6일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 오는 2027년 서울 마포구 공덕동에 입주 예정인 마포자이힐스테이트라첼스 84㎡ 분양권은 지난 2월 27일 30억6000만원에 거래되며 최고가를 경신했다. 이는 지난 1월에 체결된 직전 거래가(26억5000만원)보다 4억1000만원 더 오른 값이며, 가장 최근 신고가(28억5000만원)보다도 2억1000만원이나 상승한 가격이다.

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 일대. [연합]

해당 아파트는 과거 평(3.3㎡)당 분양가가 5238만원으로 책정되며 당시 마포구의 평균 분양가였던 4900만원보다 훨씬 비싸 고분양가 논란이 일었다. 하지만 구축 아파트가 대부분인 마포서 ‘귀한 신축’으로 자리 잡으며 길 건너에 위치한 마포래미안푸르지오의 가격을 단숨에 넘어섰다. 마포래미안푸르지오의 84㎡는 가장 최근 실거래가가 지난해 10월에 체결된 25억7000만원 수준이다.

신축 아파트의 몸값은 다른 지역에서도 계속 오르고 있다. 지난해 입주한 경기도 광명시 철산동의 철산자이더헤리티지아파트는 같은 84㎡가 지난 2월 13일 18억5000만원에 거래되며 직전 거래가(17억3000만원)보다 단숨에 1억2000만원이 올랐다. 지난 2022년 분양 당시 9억원 중반대로 형성됐던 분양가와 비교하면 약 4년 만에 두 배의 오름폭을 형성한 것이다.

광명은 대출규제가 강화된 이후 몸값이 오른 대표적인 지역이다. 서울과 가깝고 새 아파트가 많으면서도 집값은 서울보다 상대적으로 낮아 자금 여력이 부족한 매수자들에게 대안으로 떠올랐다. 하지만 국민평형 아파트가 18억원을 넘어선 건 이번이 처음이다.

초고가 아파트 시장에서도 신축의 인기가 남다르다. 지난해 11월 입주한 강남구 청담동의 청담르엘도 다주택자의 매물 출회가 본격 시작된 지난 1월 말 136㎡가 102억원에 거래되며 신고가를 경신한 뒤 그 기록을 유지 중이다.

이 같은 신고가 경신 사례는 최근 일부 주요 입지서 가격 조정이 나타나고 있는 것과는 상반된 현상이라 눈길을 끈다. 전날 한국부동산원이 발표한 ‘2026년 3월 첫째 주(2일 기준) 전국 주간 아파트 가격동향’에 따르면 서울 25개 자치구 중 21개 자치구에서 가격이 하락하거나 상승폭이 줄어드는 양상이 나타났다. 특히 지난주 약 2년 만에 하락 전환한 강남3구와 용산구는 전주보다 낙폭을 더 키웠다.

신축 아파트 입주물량, 절반으로 준다


강남 일대에서 수억원 내린 급매물이 나오는 가운데에도 일부 신축 몸값이 올라가는 이같은 이질적 흐름은 좀 더 이어갈 수 있다는 전망이다. 주택 시장은 아파트가 준공되고 입주까지 이뤄져야 실제 ‘공급’으로 인식하는 경향이 있는데, 향후 4년간 서울 지역의 새 아파트 입주 물량이 이전 4년 대비 절반 이하로 감소하기 때문이다.

부동산R114 자료에 따르면 올해부터 2029년까지 4년간 서울 지역 신축 아파트 입주 예정 물량은 총 5만7010가구다. 연평균 1만4253가구 수준으로, 이는 2022년부터 2025년까지의 연평균 입주량인 3만2494가구의 절반에도 못 미치는 수치다.

부동산 플랫폼 아파트실거래가는 서울 연간 아파트 적정 수요량을 4만6640가구로 추산했다. 향후 연평균 입주 예정 물량(1만4253가구)이 적정 수요의 30% 수준에 불과한 것이다.

전문가들은 때문에 신축 아파트의 희소가치가 시장에서 ‘프리미엄’을 받고 있다고 해석한다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “마포나 광명의 신고가는 대중적인 흐름이라기 보단 가격에 구애받지 않는 현금 보유자들이 가장 좋은 매물을 매입한 사례로 볼 수 있다”면서도 “서울 일부 지역서 가격 조정되는 곳들이 나오고 있지만 그럼에도 불구하고 신축 아파트는 가격하방 경직성이 강하다”고 분석했다.

서울과 경기도에 노후 아파트가 늘어나면서, 향후 신축 아파트와 구축 아파트의 양극화 현상은 더욱 심화할 수 있다는 분석도 나온다. 남 연구원은 “올해는 특히 서울과 경기도에 30년 차 연식에 접어든 아파트가 많아지고 있기도 한데, 한국 아파트의 평균 수명이 약 30년 전후”라며 “신축 아파트에 대한 희소가치는 당분간 지속될 것”이라고 내다봤다.