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서울 노원구 월계동 동신아파트 단지. [사진=김민지 기자] |
서울 지하철 석계역(1·6호선) 인근 공인중개사 A씨의 얘기다. 월계동 동신아파트 재건축이 가져온 변화로 보인다. 예전엔 동네 주민 위주로 조용하던 중개업소 사무실에 외지의 젊은 연령대 문의가 잦아졌다는 월계동을 20일 찾았다.
25년째 중개업을 해왔다는 A씨는 "갑자기 많은 관심을 받는 건 처음"이라며 "예전에는 노원구 월계동 일대가 변방이라는 인식이 강했는데, 요즘은 전국에서 문의 전화가 온다"고 말했다.
1983년 준공된 월계동신은 노원구 월계동 436번지 일대에 자리한 7개 동, 864가구 규모의 중층 아파트 단지다. 2021년 6월 사업시행인가와 그 다음해 시공사 선정까지 마치며 한때 순항하던 재건축은 공사비 증액을 둘러싼 갈등과 조합 내부 분쟁으로 한동안 제자리에 머물렀다.
하지만 지난해 말께부터 분위기가 달라지고 있다는 소문이 돌고 있다. 노원구청이 최근 '월계동신아파트 재건축 정비계획' 변경을 고시하며 사업성 보정계수를 적용, 허용용적률을 기존 199%에서 217.09%로 상향한 것이 계기가 됐다. 사업성 보정계수는 토지가격이 낮아 사업성이 부족한 정비사업에 용적률 인센티브를 부여하는 제도다.
당초 계획 대비 주택을 더 지을 수 있게 되면서 멈춰 섰던 사업에 다시 속도가 붙을 수 있는 여건이 마련됐다는 것이다. A씨는 "분양 물량이 늘어나면 수익이 커지고, 그만큼 조합원이 부담해야 할 추가 분담금이 줄어들게 될 것"이라며 "임대주택으로 계획됐던 66가구를 모두 분양으로 전환할 수 있게 된 점이 핵심"이라고 설명했다.
업계에서는 이번 조치가 월계동신 재건축 사업 속도를 바꿀 결정적 계기가 될 것이라고 평가한다. 한 정비업계 관계자는 "강남이나 도심권처럼 토지가격이 높은 지역은 기본 분양가만으로도 사업성이 어느 정도 확보되지만, 노원구처럼 토지가격이 상대적으로 낮은 지역에서는 사업성 보정계수 적용 여부가 사업 성패를 좌우하는 핵심 변수"라며 "조합과 시공사 간 공사비 갈등으로 멈춰 있던 사업에 다시 명분과 동력이 생긴 셈"이라고 덧붙였다.
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서울 노원구 월계동 거리에 동신아파트가 보이고 있다. [사진=김민지 기자] |
조합 측은 법적상한용적률 249.83%를 적용받아 지하 4층~지상 25층 14개 동, 총 1060가구의 아파트와 부대복리시설을 계획 중이다. 전용면적별 가구 수는 △33㎡ 83가구 △45㎡ 37가구 △59㎡ 630가구 △84㎡ 410가구로, 중소형 위주의 구성이 특징이다.
동신아파트 인근 B 공인중개사는 "대단지 재건축이긴 하지만 초대형은 아니고, 실거주 수요에 맞춘 구성이어서 관심층이 넓다"며 "특히 노원구는 아파트 밀집도가 높은 지역인 만큼 실거주 목적의 신혼부부나 가족 단위 수요가 많아 59㎡, 84㎡ 문의가 꾸준하다"고 말했다.
공사비 부담과 내부 갈등으로 장기간 표류하던 재건축이 다시 정상 궤도를 찾아가면서 현장에서도 심심찮게 수요자를 만날 수 있다. 월계동 인근 중개업소에서 만난 30~40대 부부 고객을 응대하던 공인중개사 C씨는 실수요자 연령대 변화가 재건축 소식 이후 확실하게 체감된다고 말했다. "사업성 보정계수 적용 이후 재건축이 다시 움직이기 시작했다는 인식이 퍼지면서요즘은 젊은 실수요자 문의가 확실히 늘었다"고 말했다.
수요자들의 움직임이 활발해지면서 가격도 반응하고 있다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 월계동신 전용 107㎡는 지난해 10월 8억4000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 현재 84㎡ 기준 8억5000만원에서 10억원 선에서 형성돼 있다.
이를 두고 C씨는 "재건축이 이제 막 초입 단계에 접어든 단지라는 점을 감안하면 가격 경쟁력이 있는 편"이라고 평가했다.
최근 입주를 앞둔 서울원아이파크, 장위뉴타운 내 장위자이레디언트·래미안장위·푸르지오라디우스 등 인근 신축 단지와 비교해볼 때 마찬가지 결과일 것이라는 설명도 이어진다. A씨는 "서울원아이파크는 철길과 맞닿아 있어 소음 민원에서 자유롭지 않을 것"이라며 "입지 자체만 놓고 보면 월계동신이 더 낫다고 보는 손님도 많다"고 말했다. 장위뉴타운 개발이 본격화할 경우 월계동 일대까지 영향을 받을 것이라고도 했다.
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서울 노원구 월계동 중흥s클래스 시공현장 옆 동신아파트가 보이고 있다. [사진=김민지 기자] |
인근 신축·재건축 단지는 전용 84㎡ 기준 14억~15억원 이상으로, 노원·성북권 가격 상단에 해당하는 단지들이 적지 않다.
체감상 이미 이 일대 아파트값이 ‘싸다’고 보긴 어렵다는 C씨는 "서울원 아이파크 전용 84㎡ 기준으로 지난해 말부터 올해 초까지 14억원 초·중반대에서 거래가 이뤄지고 있다"고 전했다.
이어 "전매 제한이 풀린 이후에는 14억원 후반에서 많게는 20억원까지 호가가 형성되면서 프리미엄이 붙은 매물도 나오고 있다"고 전했다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 장위자이레디언트 전용 84㎡ 입주권은 2023년 5월 약 14억5000만원에 거래됐고, 래미안장위퍼스트하이는 지난해 말 전용 84㎡가 24층 10억5000만원, 25층 11억원에 실거래됐다. 래미안장위포레카운티 역시 같은 달 전용 81㎡ 기준 10억4000만 원에 손바뀜했다.
푸르지오라디우스파크는 이 일대에서 비교적 높은 가격대를 형성하는 단지로, 최근 전용 84㎡ 실거래가가 15억원대 후반까지 올라섰고, 급매물이나 입지 조건이 좋은 매물의 경우 호가가 17억원까지 형성돼 있다. 월계중흥S클래스는 아직 거래 사례가 많지 않지만, 인근 시세와 분양 예정가를 감안하면 전용 84㎡ 기준 10억원 초반에서 11억원 중반 이상 수준이 거론된다.
이 같은 흐름 속에서 월계동신은 실수요자 입장에서 상대적으로 진입 가격 부담이 낮은 ‘선택지’로 인식되고 있다는 얘기다.
다만 지금의 기대감이 곧바로 지역 전반의 활기로 이어지는 것은 아니라는 지적은 감안해야 할 지점으로 보인다.
석계역 인근에서 25년간 음식점을 운영하고 있다는 김모씨는 "지금은 이주 전 단계라 상권이 가장 침체된 시기"라며"예전에 이 근처 권리금이 억 단위로 붙던 자리들도 지금은 비어 있는 곳이 많은 것 같다"고 말했다. 그러면서 "이주가 마무리되고 새 아파트가 들어서면 상권이 재편될 것"이라고 내다봤다.
입지에 대한 평가는 비교적 분명하다. 월계동신은 석계역 더블역세권에 위치해 있고, 광운대역과도 가까워 경춘선 이용이 가능하다. 우이천과 해그늘공원, 북서울꿈의숲 등 녹지 공간도 풍부하다. 인근에는 선곡초, 광운초·중·고교가 있고 고려대, 성신여대, 동덕여대 등 대학가 접근성도 좋다.
아쉬운 점은 단지 진입부가 대로변에 넓게 열려 있지 않고 다소 비좁은 편이라는 점이다. 공인중개사 C씨는 "손님들한테도 장점만 얘기하지는 않는다"며 "입구가 좁다는 점은 분명한 단점"이라고 말했다. 다만 그는 "대단지 재건축이 진행되면서 주변 환경이 정비되고 상권이 다시 형성되면 지금보다는 체감이 완화될 수 있다"고 덧붙였다.
이주 시점에 대해서는 신중한 관측이 나온다. 조합에서는 이르면 올해 9월 이주 가능성을 언급하고 있지만, 현장에서는 연말이나 내년 초를 보다 현실적인 시점으로 본다. C씨는 "조합 일정은 늘 조금씩 늦어지는 걸 감안해야 한다"면서도 "그래도 다른 재건축 단지에 비하면 빠른 편"이라고 설명했다.
노원구 전반의 정비사업 흐름에 대해서도 그는 "예전과는 확실히 다르다"고 했다. "그동안 노원 재건축의 사업성이 낮다는 인식이 있었지만, 월계동신을 시작으로 정비사업이 하나둘 가시화하면 노원·월계 ·석계 인근 전체가 재평가받을 가능성이 충분하다"고 말했다.
현장에서는 월계동신 재건축을 단순한 단지 하나의 사업 재개가 아니라 월계·석계 일대 전반의 분위기를 바꾸는 신호로 받아들이는 분위기다. 실제로 거래보다 먼저 움직인 것은 가격이 아니라 수요층이었다는 점에서 의미가 크다는 평가다.
다만 이주와 착공까지는 여전히 시간이 필요한 만큼, 기대감이 실제 가치로 이어질 수 있을지는 사업 일정이 얼마나 안정적으로 진행되느냐에 달려 있다는 지적도 나온다.
/김민지 기자(itismjkeem@inews24.com)
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